MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

En el primer artículo del año vamos a comentar las principales novedades que han sido introducidas por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Primera. Reforma de los contratos de arrendamiento de vivienda.

El Real Decreto ha modificado la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, respecto de la cual se destaca que:

• Se ha ampliado el plazo mínimo de los arrendamientos de 3 a 5 años, o a 7 si el arrendador es una persona jurídica.
• Se ha aumentado el plazo de prórroga del contrato de arrendamiento de 1 a 3 años.
• Se ha limitado la libertad hasta ahora existente para exigir garantías adicionales a la fianza, de modo que su valor no podrá exceder de dos mensualidades del alquiler. De este modo se pretende poner fin a los abusos por parte de los arrendadores que además del mes de fianza exigían avales o garantías económicas muy elevadas.
• Y se ha establecido que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato sean a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Segunda. Reforma del régimen de propiedad horizontal.

Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en la que se introducen las siguientes reformas:

• Se amplía el fondo de reserva de la comunidad de propietarios del 5 al 10 por ciento, para lo cual se da un plazo de tres años, y se prevé la posibilidad de destinar el mismo a la realización de obras de mejora de la accesibilidad.
• Por otro lado, se establece la obligatoriedad de las obras en materia de accesibilidad cuando las ayudas públicas a las que tenga derecho la comunidad de propietarios alcancen el 75% del importe de las mismas.
• Y se habilita a las comunidades de propietarios para que puedan adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de alquileres turísticos, siempre que cuenten con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios. No obstante, estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos por lo que solo se aplicarán a los nuevos pisos turísticos.

Tercera. Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda.

Se reforma la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil para suspender los procedimientos de desahucios en situaciones de vulnerabilidad. Así, se dispone que cuando se produzca el requerimiento de pago al demandado, se le informará de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales. Además, en caso de que la Administración aprecie indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente, para que éste suspenda el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas, se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.

Cuarta. Medidas fiscales.

Por último, el Real Decreto también incluye medidas fiscales. Así, por un lado, modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo para introducir reformas en el IBI:

• Se exime al arrendatario del pago del impuesto, cuando se trate de un alquiler social de vivienda y el arrendador sea un ente público.
• Se permite a los ayuntamientos con superávit, destinarlo a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
• Se introduce la definición de “inmueble desocupado con carácter permanente”, respecto del cual se habilita a los Ayuntamientos para que puedan exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI.

Y, por otro lado, con el fin de reducir las cargas fiscales, se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para establecer la exención de este impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.