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LA FÓRMULA DE LA PLUSVALÍA AVALADA POR EL SUPREMO

Sentencia del Supremo sobre la fórmula de la plusvalía municipal

Recientemente la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo se ha manifestado sobre la fórmula que utilizan los ayuntamientos para calcular la base imponible del impuesto de plusvalía municipal.

Sin entrar al fondo del asunto, la recurrente lo que pretende para calcular dicha base es hallar la diferencia entre el valor catastral inicial, calculado desde el valor final existente en el momento de la transmisión, sustituyendo así lo previsto en el artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales.

Sin embargo, la Sentencia de 27 de marzo del Alto Tribunal viene a concluir que, aunque “la fórmula propuesta por la sentencia recurrida pueda ser una opción legislativa válida constitucionalmente, no puede sustituir a la establecida legalmente”, zanjando así el debate que había al respecto.

El problema es que la ley no establece una fórmula para ello. Y es precisamente por esto por lo que se había planteado esta cuestión ante el Tribunal.

De hecho, la Ley de Haciendas Locales, en su art. 107 (que recordemos, la STC 59/2017 dejó en vigor, pero solo en aquellas situaciones de existencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido por el contribuyente) no establece una fórmula para calcular la base del impuesto, sino que dispone unas reglas a tener en cuenta. A saber:

  • El valor del terreno en el momento del devengo.
  • El porcentaje fijado por el ayuntamiento en función del número de años de posesión del bien.

En consecuencia, el Supremo ha avalado así y sin más argumentación jurídica al respecto, la fórmula empleada por los Ayuntamientos para calcular la base imponible del impuesto de la plusvalía. Es decir, “ha de ser el resultado de multiplicar el valor del terreno en el momento del devengo por el número de años de generación del incremento y por el porcentaje anual corresponda”.

FUENTE:

Economist & Jurist

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LA CARGA DE LA PRUEBA Y LOS MEDIOS PROBATORIOS EN LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

La Sala III del Tribunal Supremo, en sentencia 1.163/2018, de 9 de julio, clarificó –entre otros puntos- a quién corresponde la carga de la prueba para probar la inexistencia de una plusvalía municipal, así como los medios de prueba para ello.

Según esta sentencia, los artículos 107.1 y 107.2.a) del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales adolecen de una inconstitucionalidad parcial, pero “siguen siendo plenamente aplicables en todos aquellos supuestos en los que el obligado tributario no acredite por cualquiera de los medios de prueba -que a continuación expondremos-, que la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título, o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce limitativo del dominio sobre los referidos terrenos, no ha  puesto de manifiesto un incremento de valor […]”.

En otras palabras, corresponde al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido. Es decir, recae en él la carga de la prueba y, solo si demuestra la inexistencia de ese incremento de valor real, podrá quedar exonerado de la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal o, en su caso, recuperar la plusvalía pagada.

Como hemos adelantado, el Tribunal Supremo en dicha sentencia también resolvió la cuestión relativa a qué medios probatorios puede emplear el obligado tributario para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU, a saber:

  1. Ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla, como es la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas;
  2. Optar por una prueba pericial que confirme tales indicios;
  3. O emplear cualquier otro medio probatorio previsto en la Ley General Tributaria (artículos 105 y ss.) que ponga de manifiesto el decremento de valor del terreno transmitido y la consiguiente improcedencia de girar liquidación por el IIVTNU.

Aportada, por cualquiera de estos medios, por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder proceder al cobro del Impuesto. Así, los medios probatorios con los que el Ayuntamiento cuenta, son:

  1. Las valoraciones de bienes inmuebles que el correspondiente organismo tributario autonómico realice. En el caso del Ayuntamiento de Zaragoza, cuenta con las valoraciones del Gobierno de Aragón.
  2. O las proporciones resultantes de las valoraciones catastrales. Veamos dos ejemplos para entenderlo mejor:

Primer supuesto:

Supongamos que el obligado tributario compra una vivienda por 80.000€. En el recibo del IBI consta como valor catastral 60.000€ y como valor catastral del suelo 10.000€.

Diez años después decide poner a la venta esta vivienda, por un precio de 70.000€, con un valor catastral de 65.000€ y como valor catastral del suelo 11.000€.

Por lo tanto, tendríamos las siguientes valoraciones del suelo:

Observamos que ha habido un decremento de valor en el suelo, por lo que el obligado tributario queda exonerado de la liquidación del IIVTNU.

Segundo supuesto:

Partimos de la misma situación de antes, recordemos, el obligado tributario compró una vivienda por 80.000€. En el recibo del IBI constaba como valor catastral 60.000€ y como valor catastral del suelo 10.000€.

Diez años después ha decidido ponerla a la venta, por un precio de 70.000€, con un valor catastral de 65.000€, pero en este caso el valor catastral del suelo es de 15.000€.

Por lo tanto, tendríamos ahora unas nuevas valoraciones del suelo:

Realizando el mismo procedimiento que antes, concluimos que si bien a primera vista parece que el obligado tributario ha sufrido una pérdida al haber vendido su vivienda por 10.000€ menos respecto al precio al que la adquirió, el VC del suelo en el momento de la venta es superior y, en consecuencia, la valoración del suelo es de 16.100€, por lo que ha habido un incremento de valor en el suelo, y queda obligado a la liquidación del IIVTNU.

No obstante, el Tribunal Supremo recuerda que, “contra el resultado de la valoración de la prueba efectuada por la Administración en el seno del procedimiento tributario correspondiente, el obligado tributario dispondrá de los medios de defensa que se le reconocen en vía administrativa y, posteriormente, en sede judicial”.

 

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LAS ENTIDADES FINANCIERAS PAGARÁN EL AJD Y NO PODRÁN DEDUCÍRSELO

Tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre que establecía que el sujeto pasivo del Impuesto de Actos jurídicos Documentados (AJD) debía ser el prestamista (la entidad bancaria), y la posterior rectificación y vuelta al criterio anterior por parte de la Sala III de dicho Tribunal en Sentencia de  6 de noviembre, a raíz de la cual quien debía hacerse cargo del pago del impuesto era nuevamente el cliente del préstamo hipotecario, el Gobierno aprobó ayer un Real Decreto-Ley para introducir una reforma en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, mediante la cual se modifican dos artículos de la misma para asegurar que sean las entidades bancarias quienes asuman a partir de ahora el pago de este Impuesto.

Así, por un lado, se incluye un párrafo al artículo 29 de la Ley del Impuesto, mediante el cual se establece como sujeto pasivo del Impuesto de AJD al prestamista (los bancos). Y, por otro lado, se añade un apartado al artículo 45 para adaptar la redacción al texto. Además, se ha modificado el artículo 15 de la Ley del Impuesto de Sociedades para cerrar la posibilidad a la banca de deducirse el pago de dicha tasa.

Paralelamente, el Ministerio de Economía pondrá en marcha próximamente una autoridad independiente para evitar que las entidades financieras trasladen a las hipotecas el coste de este Impuesto o que apliquen cláusulas abusivas para contrarrestar su pago.

De este modo, a partir del sábado 10 de noviembre los clientes ya no abonarán este Impuesto, el cual constituye el 70% de los gastos de formación del préstamo hipotecario, tal y como venían haciendo desde 1995.

 

FUENTE:

Expansión

RTVE-Noticias

 

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EL SUPREMO ACUERDA QUE EL SUJETO PASIVO DEL IAJD SEA EL PRESTATARIO

Tras dos días de debate, el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha acordado por 15 votos a 13 que serán los clientes quienes deberán pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, contradiciéndose a sí mismo respecto al cambio de criterio que adoptó el pasado 16 de octubre, cuando mediante tres sentencias estableció que debía ser el prestamista (la entidad bancaria) quien se hiciera cargo  del pago del mismo. El Alto Tribunal fundamentaba este cambio de criterio argumentando que era la entidad bancaria la interesada en inscribir la operación y elevarla a escritura pública.

De este modo, el Tribunal Supremo vuelve al criterio según el cual el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es el prestatario (el cliente), manteniendo así una jurisprudencia que ha estado vigente durante más de 20 años.

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NUEVO CRITERIO JURISPRUDENCIAL RESPECTO AL AJD EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

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El Tribunal Supremo se corrige a sí mismo: modifica su jurisprudencia anterior y establece que quien debe abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados en las escrituras ante notario de las hipotecas es la entidad que presta el dinero, no el cliente como hasta ahora. Supone cambiar el criterio que el propio Supremo señaló en febrero.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha llegado a esta nueva conclusión en una sentencia del 16 de octubre. En su resolución, el Supremo interpreta a favor del prestatario (es decir, el cliente que se hipoteca) la ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Esta será la doctrina que aplique desde ahora el alto tribunal, que ha querido así acabar con las discrepancias que había sobre esta materia dentro del propio Supremo.

Aparentemente, el asunto se había zanjado en febrero pasado, cuando el pleno de la Sala Civil avaló que fuera el cliente el que pagara el impuesto por la firma de la hipoteca. Sin embargo, para entonces, el tema estaba también sobre la mesa de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, que es la encargada de resolver las dudas sobre la interpretación de las leyes fiscales y que hasta ahora había mantenido el mismo criterio que fijó en febrero la Sala Civil. Pero los jueces de lo Contencioso consideraron que había que revisar esa interpretación.

La nueva interpretación del Tribunal supremo tiene en cuenta que la intención del Impuesto de Actos jurídicos Documentados es hacer tributar precisamente por aquellos negocios jurídicos que pueden inscribirse en el registro de la propiedad. Es por ello que, atendiendo a que el único negocio jurídico que tiene acceso al registro de la propiedad sería la hipoteca, el mayor interesado en constituir la hipotecaria sería la entidad bancaria, por lo que el obligado al pago del impuesto sería precisamente el banco.

 

FUENTE:

El país

 

 

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SUBROGACIÓN HIPOTECARIA VS CLÁUSULA SUELO

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Multitud de clientes afectados por las cláusulas suelo se vieron en la circunstancia de que la cláusula suelo que impedía la variabilidad del tipo de interés cuando jugaba a su favor, fueron heredadas por los contratos de préstamo que existían entre la entidad bancaria y la promotora. Nos estamos refiriendo, ni más ni menos que aquellas situaciones en las que el consumidor adquiría una vivienda comprándosela directamente al promotor, subrogándose, como forma de pago en el préstamo que le habían concedido a éste para la fabricación del inmueble. De esta forma el consumidor lo que hacía era subrogarse y ampliar el préstamo.

En muchas ocasiones, la entidad bancaria lo que hacía era ampliar el préstamo con las mismas condiciones con las que ya estaba fijado, en otras ocasiones lo que hacía era ampliar el préstamo, y en ese momento incluir dentro de las condiciones financieras una cláusula suelo.

Independientemente de la circunstancia en la que nos encontremos, lo que sí que es claro es que para que la cláusula suelo sea válida ha de reunir los requisitos de inclusión y transparencia que exige el Tribunal Supremo, que en resumidas cuentas vienen a exigir, que el consumidor sepa lo que contrata y que no exista un claro desequilibrio entre la entidad bancaria y el consumidor.

A la luz de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo a cualquiera nos sería indiferente que el préstamo se hubiera concedido al promotor o al consumidor directamente, puesto que al final lo que se está discutiendo es la validez de una cláusula y si se ha negociado, explicado e informado de su contenido y alcance al consumidor.

Sin embargo, las entidades bancarias opinaban de forma contraria, ya que al final estábamos ante un contrato de subrogación y no ante una concesión directa por parte de la entidad bancaria al consumidor del contrato de préstamo. Hay que señalar que en la época en que fueron concedidos, época del boom inmobiliario, no era exigible un nivel tan alto, ahora diríamos razonable, de transparencia.

Esta distinción entre contratar directamente con la entidad financiera, o subrogarse en el préstamo concedido a la promotora, se ha intentado utilizar por parte de las entidades financiera como una excusa absolutoria para con las obligaciones de transparencia e inclusión de la cláusula suelo, cuestión que no es descabellada, ya que el concepto jurídico es distinto.

Ahora bien, fue noticia el pasado día 29 de noviembre, que el Tribunal Supremo se había pronunciado al respecto, volviendo a reiterar su jurisprudencia sobre el asunto, y declarando nuevamente la nulidad de estas cláusulas suelo derivadas de la subrogación en el contrato de préstamo hipotecario. El Tribunal Supremo entiende en definitiva que es obligación del banco informar de las condiciones del préstamo cuando de consumidores se trata. Razonamiento muy lógico a fin de cuentas, ya que al final la relación jurídica de préstamo se establece entre la entidad bancaria y el consumidor que se subroga en el préstamo, y no tiene porque el promotor explicar las condiciones financieras que grababan la operación.

Esperemos que dentro de poco se determinen definitivamente todos los supuestos referentes a las cláusulas suelo, y sepamos a qué atenernos ante cada circunstancia para una mayor garantía y seguridad jurídica, tanto para las entidades financieras como para el colectivo de consumidores y usuarios.

https://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-11-29/clausulas-suelo-clausulas-abusivas-multidivisas-hipotecas_1485591/

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EL TRIBUNAL SUPREMO RECHAZA QUE LOS BANCOS RENEGOCIEN LAS CLÁUSULAS NULAS

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EL TRIBUNAL SUPREMO RECHAZA QUE LOS BANCOS RENEGOCIEN LAS CLÁUSULAS NULAS

El pasado 16 de octubre de 2017 el Tribunal Supremo se volvió a pronunciar sobre las Cláusulas suelo, en concreto sobre aquellos pactos novatorios que ofrecían una rebaja de la cláusula suelo y que posteriormente las entidades bancarias querían hacerse valer de los mismos como un instrumento de subsanación de la nulidad predicable de la cláusula suelo objeto del primer contrato de préstamo.

Esta hipótesis acerca de la posible convalidación de la cláusula suelo, que obstaculizaba las reclamaciones de los consumidores, y que podían ver limitadas sus opciones a la hora de solicitar la devolución de los intereses pagados de más a la entidad financiera, ya no tiene ninguna validez como argumento en la mayoría de los supuestos.

El Tribunal Supremo ha venido a establecer que en aquellos casos en los que se firmó dicho pacto novatorio no se tenía la intención de subsanar el defecto de la cláusula suelo, o convalidar la misma, sino que la intención primordial era reducir el pago mensual de su préstamo:

“En el caso enjuiciado, la protesta por la inclusión de una cláusula de la que no se advirtió a los prestatarios, pese a su trascendencia, y la petición de que al menos se les reduzca el suelo al fijado en otros contratos de la misma promoción, incluso si se trata de un vicio subsanable (que no lo es), no podría considerarse en ningún caso como una convalidación o confirmación del contrato, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda dicha situación confirmatoria.

Se trata solamente de una solicitud dirigida a reducir en lo posible las consecuencias negativas que la cláusula cuestionada tenía para los prestatarios, que no les impide posteriormente solicitar la declaración de nulidad absoluta de tal cláusula y la restitución de lo que el banco ha percibido indebidamente por su aplicación.”

De tal forma que actualmente está claro que aquellos pactos no suponen una renuncia o una convalidación de aquellas Cláusulas suelo que sean nulas por ser abusivas.

http://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/8711811/10/17/El-Tribunal-Supremo-rechaza-que-los-bancos-renegocien-las-clausulas-nulas.html

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