EL TS DECLARA NO ABUSIVAS LAS COMISIONES DE APERTURA

En el artículo de hoy vamos a tratar las novedades sobre los gastos de hipoteca: el pronunciamiento del Supremo acerca de las comisiones de apertura y el reparto de dichos gastos.

  • Comisión de apertura.

Comenzamos con la doctrina que ha fijado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios, declarando la no abusividad de la misma. Tras examinar la normativa sectorial, ha considerado que “no es ajena al préstamo” sino una partida del precio de éste. Así, constituye una de las principales retribuciones que reciben las entidades bancarias al conceder los préstamos y, por lo tanto, debe incluirse (junto con el interés remuneratorio) en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), que permite al cliente conocer cuál será el coste real del préstamo solicitado.

Es por esto que se concluye que la misma no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque «es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, el banco cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio».

Es decir, el Alto Tribunal entiende que los bancos informan debidamente a los clientes sobre el pago de dicha comisión. Además, “ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

 

  • Demás gastos hipotecarios.

Por otro lado, en lo que respecta al reparto del resto de los gastos hipotecarios, atendiendo a los pronunciamientos del Tribunal Supremo, se concluye que:

El pago del arancel notarial corre a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato. El TS señala que “la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés».

En cuanto al arancel registral, el Alto Tribunal dispone que «la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto».

Por último, en lo que respecta al IAJD, el Supremo mantiene la doctrina tradicional en virtud de la cual se entiende que es un gasto que debe pagar el cliente. Aunque, recordemos, que el Gobierno aprobó un Real Decreto-Ley en el que fijaba que era la entidad bancaria y no el cliente quien debía asumir el pago de este impuesto.

 

FUENTES:

Europa Press

El Confidencial

 

 

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VUELTA ATRÁS EN LOS ALQUILERES

Si hace unas semanas os escribíamos para comentaros las novedades en materia de alquiler y vivienda que introducía el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, hoy lo hacemos para deciros que su vida ha sido muy corta, al no haber conseguido la convalidación del Congreso para mantener su vigencia.

¿Y qué pasará ahora?

Al no haberse convalidado la nueva normativa, todos los contratos de alquiler firmados a partir del 23 de enero volverán a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013.

Entonces… ¿Cuáles son las consecuencias de no haberse convalidado el Real Decreto?

Si los alquileres vuelven a regirse por la LAU de 2013, la duración de los contratos volverá a ser de tres años, en vez de los cinco (o siete si el arrendador era una persona jurídica) que establecía el Real Decreto.

Las prórrogas tácitas serán otra vez de un año, en lugar de los tres que se establecían en las nuevas medidas sobre el alquiler.

Además, quedan sin vigencia las limitaciones establecidas a la hora de exigir garantías adicionales a la fianza, que se aprobaron para evitar los abusos cometidos por parte de los arrendadores.

Y en lo referido a los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, éstos volverán a ser a cargo del arrendatario.

Por último… ¿Cuál es la situación de los contratos realizados durante el mes de vigencia del Real Decreto?

Estos contratos seguirán vigentes conforme a lo regulado en dicho Real Decreto. Por lo tanto, la duración de sus contratos será de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), y no se les podrá exigir más fianza de la ya abonada.

 

 

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TESTAMENTOS ESPECIALES

Se debe tener en cuenta que otorgar testamento es un trámite necesario para evitar posibles problemas en el reparto de la herencia, al mismo tiempo que sirve para proteger a personas que ante la ley no son herederos legítimos. Para ello, el Código Civil prevé diferentes tipos de testamentos que, a su vez, se diferencian en dos grandes grupos: comunes y especiales. En nuestro artículo de hoy hablaremos de los testamentos especiales que, como su propio nombre indica, están previstos para circunstancias extraordinarias.

  • Testamento militar

Previsto para tiempos de guerra para que militares y quienes estén en servicio del ejército puedan otorgar testamento siempre en presencia de dos testigos, ya sea ante un Oficial, que tenga por lo menos la categoría de Capitán, o ya sea ante el Capellán o Facultativo que le asista si estuviere enfermo.

En estos casos, si fallece el testador, su testamento será remitido al Cuartel General y, por este, al Ministerio de Defensa, quien lo remitirá al Colegio Notarial correspondiente al último domicilio del testador. Recibido por el Notario, deberá comunicárselo en los diez días siguientes a los herederos y demás interesados en la sucesión.

Así mismo, en situaciones de peligro de acción de guerra (combates, asaltos…), podrá otorgarse testamento militar de palabra ante dos testigos. No obstante, quedará ineficaz si el testador se salva del peligro por el que testó.

  • Testamento marítimo

También se prevé la posibilidad de otorgar testamento abierto o cerrado durante un viaje por mar. Para ello, el Código Civil dispone ante qué personas debe hacerse y, una vez más, siempre en presencia de dos testigos. Así, en los buques de guerra se otorgará ante el Contador; y, en los buques mercantes, ante el Capitán.

En el caso de que el testador fuera el Contador o el Capitán, su testamento será autorizado por quienes deban sustituirlos en el cargo.

Los testamentos realizados serán custodiados por el Comandante o por el Capitán, y se hará mención de ellos en el Diario de navegación. Una vez llegados a un puerto con representación diplomática española, se entregarán para ser enviados a España.

  • Testamento hecho en país extranjero

Por último, dentro de estos testamentos especiales, el Código Civil prevé la posibilidad de que los españoles testen fuera de España. Para ello, deberán estar a lo dispuesto en la legislación del país en el que se otorgue el testamento, pero con dos particularidades. Primera, aunque en ese país esté autorizado el testamento mancomunado, no será válido en España. Y, segunda, aunque en ese país no sea válido el testamento ológrafo, sí lo será en España.

Por otro lado, se establece la posibilidad de otorgar testamento ante el funcionario diplomático o consular de España que ejerza las funciones notariales en el lugar del otorgamiento. Este se encargará del archivo del mismo.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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LOS DERECHOS DE LOS PASAJEROS AÉREOS

Si alguna vez ha tenido una incidencia en su vuelo y no ha sabido qué hacer este artículo le interesará. Debe saber que el Reglamento (CE) núm. 261/2004 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de febrero de 2004, es la normativa de referencia en lo que a asistencia a los pasajeros aéreos se refiere. Así pues, en el artículo de hoy vamos a hablarle de los derechos que le asisten en estas situaciones.

La primera pregunta que nos surge es… ¿A quiénes asisten estos derechos?

La normativa europea prevé la protección tanto de los pasajeros que salen de un aeropuerto situado en un Estado miembro, como de los pasajeros que salen de un aeropuerto situado en un tercer país y que se dirigen a un aeropuerto situado en un Estado miembro, cuando el encargado de efectuar el vuelo sea un transportista aéreo comunitario.

Sabiendo lo anterior… ¿Cuáles son los derechos básicos que asisten a los pasajeros aéreos?

Como pasajero aéreo, en primer lugar, usted tiene derecho a la información de los derechos que le asisten en caso de denegación de embarque, cancelación o retraso de su vuelo superior a dos horas.

Ahora bien, si ocurriera alguna de las tres situaciones anteriormente expuestas, atendiendo a distintas circunstancias como son la distancia de su vuelo o las horas de retraso del mismo, tendrá además la cobertura de otra serie de derechos, como por ejemplo, el derecho de atención o asistencia que incluye comida y refrescos suficientes, alojamiento en un hotel si es necesario la pernoctación, transporte entre aeropuerto y hotel, …

Así mismo, tiene el derecho al reembolso del coste íntegro del billete al precio que lo compró o el derecho a un transporte alternativo en condiciones de transporte comparables, si su vuelo se cancela o se le deniega el embarque.

Por otro lado, también le asistirá el derecho al reembolso, si su vuelo se retrasa durante cinco horas como mínimo.

En casos de cancelación, gran retraso o embarque denegado, usted tiene derecho a reclamar y a tener acceso a compensaciones.

Por último, para aquellas personas con movilidad reducida, necesidades especiales, así como menores no acompañados, tienen el derecho de asistencia y están protegidas contra la discriminación durante la reserva y el embarque. Las compañías aéreas solo pueden negarse a admitir a una persona a bordo si resulta físicamente imposible debido al tamaño de la aeronave o de sus puertas, o si hacerlo supusiera un incumplimiento de los requisitos de seguridad establecidos. Si le niegan el embarque por estos motivos, usted tiene derecho a un reembolso o a un transporte alternativo.

 

FUENTE:

AENA

 

 

 

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YA HAY FECHA PARA LA CELEBRACIÓN DE LA VISTA ORAL SOBRE EL IRPH

Ya hay fecha para la celebración de la vista oral sobre el IRPH. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) conocerá del asunto el próximo 25 de febrero. El caso ha sido asignado a la Gran Sala, constituida por 15 magistrados, y será presidido por el Presidente del TJUE, el belga Koen Lenaert. Ello denota la importancia del tema.

La plataforma IRPH Stop Gipuzkoa ha valorado «de manera muy positiva» que se celebre la vista oral. Y opina que «el elevado número de jueces participantes en la decisión da mayor confianza en la imparcialidad de la sala». La plataforma ha recordado que lo que el TJUE «debe responder es una serie de cuestiones prejudiciales planteadas por el juzgado de primera instancia número 28 de Barcelona», que «cuestiona si la cláusula mediante la cual el índice IRPH se incorpora al contrato de préstamo hipotecario está exenta de cualquier tipo de control de transparencia, después de que el Tribunal Supremo español así lo afirmara en su sentencia de 14 de diciembre de 2017».

IRPH

Recordemos que la banca referenciaba las hipotecas con este índice calificándolo como estable y útil para proteger a los consumidores frente a las variaciones del tipo de interés. Pero la realidad ha demostrado que las hipotecas referenciadas al Euribor han sido más ventajosas, estando dicho índice siempre por debajo del IRPH, el cual se ha mantenido estable en los periodos en los que el Euribor se acercaba al valor 0, aumentando así la diferencia. Sin embargo, cuando el asunto llegó a manos de nuestro Alto Tribunal, éste afirmó que el índice IRPH está exento de cualquier tipo de control de transparencia, al considerarlo equiparable al Euribor y, por tanto, no abusivo por parte de las entidades financieras.

No se conoce cuál será el pronunciamiento de la Gran Sala, pero a la vista del informe de la Comisión Europea que declaraba que el IRPH era una cláusula abusiva que había que anular, todo hace pensar que la sentencia será favorable a los intereses de los consumidores.

 

FUENTES:

La Vanguardia

Diario16

 

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LA FIDUCIA SUCESORIA ARAGONESA

Continuamos hablando en el blog sobre una de las instituciones más importantes del Derecho Foral Aragonés: la Fiducia Sucesoria (arts. 439-463 CDFA).

¿Qué es la fiducia?

Es una figura de nuestro derecho foral que faculta a todo aragonés con capacidad de testar (comitente) para designar a una persona de su confianza (fiduciario) que ordene libremente el destino de sus bienes para después de su muerte.

No obstante, en caso de existir descendientes, el fiduciario debe ordenar la sucesión a favor de alguno o de todos ellos, salvo disposición en contrario del causante; y, en caso de que el comitente haya dado instrucciones sobre cómo quiere que se ejecute la fiducia, éstas serán vinculantes.

La fiducia es un cargo voluntario, de carácter personalísimo, gratuito (salvo que el causante haya previsto que sea retribuido) e irrevocable.

¿Cuál es la utilidad de la fiducia?

La fiducia sirve para elegir con seguridad al único sucesor, especialmente en aquellos casos en los que no se quiere dividir el patrimonio de la herencia. Es decir, al fallecer el comitente la herencia se mantiene en suspensión, a la espera de ser distribuida en un momento posterior evitando la división patrimonial.

¿Quiénes pueden ser fiduciarios?

El Código del Derecho Foral de Aragón no exige que haya parentesco, por lo que el comitente puede nombrar a cualquier persona de su confianza como fiduciario. Normalmente, suele pactarse entre cónyuges, como fiduciarios uno del otro, mediante testamento mancomunado. En ese caso, su  nombramiento se entiende hecho de por vida. Sin embargo, en el resto de casos (cuando el fiduciario no es el cónyuge), se deberá ejecutar la fiducia en el plazo de tres años.

¿Qué tipos de fiducia existen?

Existen dos tipos de fiducia sucesoria:

  • Fiducia individual: cuando solo se nombra un fiduciario.
  • Fiducia colectiva: cuando el comitente nombra más de un fiduciario. Además, en el caso de que solo existan descendientes comunes, el cónyuge también formará parte de esta fiducia colectiva.

¿Cómo debe el comitente nombrar a su/s fiduciario/s?

La designación de fiduciario y las instrucciones del comitente, si las hay, deberán constar necesariamente en testamento o escritura pública.

¿Puede el comitente revocar el nombramiento de fiduciario?

Sí puede, ya que la fiducia es una figura basada en la confianza, sin la cual no se entiende que una persona pueda delegar en otra una decisión tan importante como es el destino de sus bienes para después de su muerte

Así, para revocar el nombramiento de fiduciario, deberá hacerlo en testamento o escritura pública.  Por otro lado, el nombramiento de un nuevo fiduciario producirá la revocación de los anteriormente designados, a no ser que resulte clara la voluntad del causante de que actúen conjunta o sucesivamente. Y, en caso de que se hubiera nombrado al cónyuge como fiduciario, dicho nombramiento quedaría sin efecto, por declaración judicial de nulidad del matrimonio, o iniciación de los trámites judiciales de divorcio o separación.

¿Qué ocurre desde que fallece el comitente hasta que el fiduciario decide cuál es el destino de sus bienes?

En ese periodo la herencia está pendiente de designación. El derecho foral aragonés regula quiénes se harán cargo de la administración de los bienes. Y, además, impone una serie de obligaciones tales como la de formalizar en escritura pública un inventario comprensivo de todos los bienes, derechos, cargas y obligaciones de la sucesión. También se establece que se pagarán a cargo de la herencia las deudas, primas de seguro, tributos y demás gastos.

Por otro lado, cuando le corresponda la administración de la herencia al cónyuge viudo, éste podrá vender los bienes y derechos sujetos a fiducia, siempre que lo que obtenga, se destine a atender el pago de obligaciones y deudas de la herencia o a adquirir nuevos bienes que sustituyan a los anteriores. Pero, cuando existan parientes con derecho a legítima (por ejemplo, hijos, nietos, biznietos), necesitará de su autorización para dicha venta o enajenación.

¿Cómo se ejecuta la fiducia?

Llegado el momento, el fiduciario debe decidir el destino de la herencia del comitente mediante un acto inter vivos formalizado en una escritura pública. No obstante, si el fiduciario es el cónyuge viudo, éste podrá hacerlo también vía testamento.

Además, en caso de tratarse de una fiducia colectiva, la decisión sobre el destino de los bienes deberá ser tomada por mayoría.

¿Se puede perder la condición de fiduciario?

Sí, además de las causas que el comitente establezca como causantes de la pérdida de la condición de fiduciario, el derecho aragonés también prevé que tal condición se pierde:

  • Por expirar el plazo establecido para su ejecución.
  • Por el fallecimiento del fiduciario o porque éste sea declarado ausente o fallecido, privado de la plena administración de sus bienes o incapacitado judicialmente.
  • Por renuncia del fiduciario.
  • Cuando el fiduciario sea el cónyuge viudo, si éste contrae nuevas nupcias o lleve vida marital de hecho.
  • Por incurrir el fiduciario en alguna de las causas legales de desheredación o indignidad para suceder.

 

FUENTE:

La Identidad de Aragón

 

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LA VIUDEDAD ARAGONESA

En nuestro blog de hoy vamos a hablar de una de las instituciones más antiguas del derecho foral aragonés: la viudedad aragonesa (arts. 271 a 302 CDFA).

¿Qué es la viudedad aragonesa?

Es una institución de Derecho de Familia puesto que nace de la celebración del matrimonio, en virtud de la cual se atribuye a cada cónyuge el usufructo (derecho de goce y disfrute) sobre todos los bienes del que primero fallezca. No obstante, se diferencian dos etapas:

Primera. Derecho expectante. Una vez contraído el matrimonio el derecho de viudedad se manifiesta como derecho expectante, de manera que, si uno de los cónyuges quisiera vender un bien, el otro deberá participar de la venta, o renunciar expresamente a la viudedad sobre dicho bien. De otro modo, este segundo cónyuge, a la muerte del otro, podría reclamar el usufructo de dicho bien a sus nuevos propietarios.

Segunda. Usufructo viudal. Se inicia con la muerte de uno de los cónyuges, momento en el que ya tiene efectividad real el derecho de viudedad, manifestándose como derecho de usufructo (de goce y disfrute) sobre todos los bienes del fallecido. No obstante, el usufructuario también tiene que hacerse cargo de las obligaciones y gastos (por ejemplo, pago de tributos) de los bienes que disfrute, la obligación de formalizar inventario, hacerse cargo de las reparaciones de los bienes, seguros, etc.

Por otro lado, el usufructo viudal podrá ser sustituido por una renta mensual, si así lo acuerdan los nudos propietarios y el cónyuge viudo.

¿Quiénes tienen este derecho?

Los cónyuges, cualquiera que sea su régimen económico matrimonial, siempre que se rija por la ley aragonesa, ya lo hayan decidido así en las capitulaciones matrimoniales o testamento, o ya sea por no haber elegido otra ley que rija los efectos civiles de su matrimonio.

¿Existen límites a este derecho?

Por un lado, debemos tener en cuenta que los cónyuges pueden pactar la exclusión o limitación del derecho de viudedad a una parte de los bienes del que primero muera, o excluir el derecho expectante y conservar únicamente el derecho al usufructo viudal.

¿Se puede transmitir este derecho?

El usufructo viudal sí puede transmitirse, es decir, un comprador puede adquirir un bien si concurren como vendedores los nudo propietarios (herederos) y el usufructuario (cónyuge viudo), de modo que al adquirir el bien estará adquiriendo la plena propiedad (nuda propiedad + goce y disfrute).

¿Cuándo se extingue el derecho expectante?

El derecho expectante se puede extinguir:

  • Por la renuncia explícita al mismo.
  • Por la disolución del matrimonio por causa distinta de la muerte.
  • Por la admisión a trámite de la demanda de nulidad, separación o divorcio.
  • Si se incurre en una de las causas de indignidad que prevé la Ley.

¿Cuándo se extingue el usufructo viudal?

Al ser un derecho vitalicio, el derecho de viudedad se extingue Con la muerte del cónyuge usufructuario, pero también:

  • Por la renuncia explícita en escritura pública.
  • Por un nuevo matrimonio o vida marital estable.
  • Por corromper o abandonar a los hijos.
  • Por incumplir las obligaciones inherentes al disfrute de la viudedad.
  • Por no haber reclamado y hecho uso de este derecho en los 20 años siguientes a la muerte del otro cónyuge.

 

FUENTE:

La Identidad de Aragón

 

 

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VICTORIA PARA LOS PASAJEROS

Sentencia Tribunal Supremo 3733/2018, de 13 de noviembre

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó sentencia el pasado mes de noviembre, declarando abusivas tres cláusulas utilizadas en las condiciones generales de los contratos de transporte aéreo de Iberia, que habían sido denunciadas por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

Vamos a ver de qué cláusulas se trata. En primer lugar, considera como abusiva y, por tanto, nula, la cláusula que faculta a la compañía «en caso de necesidad […] hacerse sustituir por otro transportista, utilizar aviones de terceros o modificar o suprimir escalas previstas en el billete«. El Alto Tribunal coincide con la decisión de la AP y entiende que tal estipulación atribuye a Iberia la facultad de modificación unilateral del contrato en aspectos tan relevantes como la sustitución de la compañía que va a efectuar el transporte o el itinerario, modificando o suprimiendo escalas, sin que se especifiquen claramente los motivos en que tal modificación podría tener lugar dada la vaga referencia al caso de necesidad. Además, considera que la expresión “en caso de necesidad” es excesivamente genérica e imprecisa pues podría interpretase incluyendo supuestos que exceden de las «circunstancias extraordinarias» y que excluirían la responsabilidad del transportista, en la interpretación que de ellas ha hecho el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), lo que podría favorecer injustificadamente la posición contractual de la compañía aérea en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato en detrimento del consumidor.

En segundo lugar, el Alto Tribunal también declara nula la cláusula que establece que “»El transportista, salvo que otra cosa indique en el billete, no asume la responsabilidad de garantizar los enlaces con otro vuelo en el punto de destino«. Considera que esta condición general que exime a Iberia de la responsabilidad en caso de pérdida de un enlace, está redactada en términos excesivamente genéricos y que dejan la cuestión a la exclusiva voluntad del transportista, y que, por tanto, perjudica los derechos del consumidor en orden a exigir responsabilidad por los daños y perjuicios que le provoquen los incumplimientos contractuales de este.

Por último, el Supremo se ha pronunciado sobre una de las cláusulas más controvertidas: la cláusula no shows, en virtud de la cual cuando el pasajero adquiría vuelos de ida o de ida y vuelta, pero no hacía uso de alguno de los trayectos, Iberia automáticamente cancelaba los trayectos restantes comprendidos en el mismo billete. En esta Sentencia declara que tal cláusula supone un desequilibrio de derechos y obligaciones contraria a la buena fe, puesto que a un consumidor que ha cumplido con su obligación, que es únicamente el pago del precio, se le priva en todo caso del disfrute de la prestación contratada, que por razones que pueden ser de naturaleza muy diversa ha decidido o se ha visto impelido a disfrutar solo en parte, considerando que la protección de la política de tarifas de la compañía aérea no justifica un perjuicio tan desproporcionado, previsto con carácter general para todo supuesto de utilización parcial de la prestación por parte del consumidor.

No obstante, el Tribunal Supremo ha reconocido el derecho de la aerolínea a no verse perjudicada. E Iberia ha explicado que está preparando una actualización de su política que incluirá un recargo para evitar que el nuevo escenario suponga un daño económico para la aerolínea.

 

FUENTE:

Expansión

 

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LAS NOVACIONES DE LAS CLÁUSULAS SUELO ELEVADAS A CUESTIÓN PREJUDICIAL

La Sección nº 5 de la Audiencia Provincial de Zaragoza ha formulado cuestión prejudicial al TJUE referida a la validez de las novaciones sobre las cláusulas suelo de contratos hipotecarios, tras la disparidad de criterios mantenidos por el Tribunal Supremo sobre la legalidad de estos acuerdos. Concretamente, estamos hablando de pactos privados extrajudiciales ideados por las entidades bancarias para reducir las demandas por cláusulas suelo de hipotecas a cambio de que los consumidores no les demandasen. Los bancos conseguían minimizar la anulación general de estas cláusulas abusivas para el cliente, que a cambio de una rebaja en los tipos de interés del suelo de las hipotecas debía comprometerse a no reclamar judicialmente.

Así, el Supremo en Sentencia número 558/2017, de 16 de octubre, concluyó la invalidez del acuerdo novatorio de reducción de la cláusula suelo en un préstamo hipotecario por falta de transparencia. Sin embargo, seis meses después, en Sentencia número 205/2018, de 11 de abril, el Alto Tribunal cambió de criterio y declaró válidos los acuerdos novatorios con renuncia de acciones. Este cambio a favor de la actuación de las entidades bancarias se produjo tras el recurso presentado por Ibercaja contra una resolución de la Audiencia Provincial de Zaragoza, cuya Sección Quinta venía anulando estos pactos al considerarlos viciados. Es decir, mientras la AP considera estos acuerdos una vía para minimizar pérdidas, el TS entendió que había voluntad por las dos partes a renunciar a algo: el banco a cobrar todo lo que cobraba, y el cliente a reclamar y meterse en pleitos.

No obstante, el asunto está ahora en manos del TJUE, quien tomará la decisión final al respecto.

 

FUENTE:

El Periódico de Aragón

 

 

 

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MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

En el primer artículo del año vamos a comentar las principales novedades que han sido introducidas por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Primera. Reforma de los contratos de arrendamiento de vivienda.

El Real Decreto ha modificado la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, respecto de la cual se destaca que:

  • Se ha ampliado el plazo mínimo de los arrendamientos de 3 a 5 años, o a 7 si el arrendador es una persona jurídica.
  • Se ha aumentado el plazo de prórroga del contrato de arrendamiento de 1 a 3 años.
  • Se ha limitado la libertad hasta ahora existente para exigir garantías adicionales a la fianza, de modo que su valor no podrá exceder de dos mensualidades del alquiler. De este modo se pretende poner fin a los abusos por parte de los arrendadores que además del mes de fianza exigían avales o garantías económicas muy elevadas.
  • Y se ha establecido que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato sean a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Segunda. Reforma del régimen de propiedad horizontal.

Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en la que se introducen las siguientes reformas:

  • Se amplía el fondo de reserva de la comunidad de propietarios del 5 al 10 por ciento, para lo cual se da un plazo de tres años, y se prevé la posibilidad de destinar el mismo a la realización de obras de mejora de la accesibilidad.
  • Por otro lado, se establece la obligatoriedad de las obras en materia de accesibilidad cuando las ayudas públicas a las que tenga derecho la comunidad de propietarios alcancen el 75% del importe de las mismas.
  • Y se habilita a las comunidades de propietarios para que puedan adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de alquileres turísticos, siempre que cuenten con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios. No obstante, estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos por lo que solo se aplicarán a los nuevos pisos turísticos.

Tercera. Reforma del procedimiento de desahucio de vivienda.

Se reforma la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil para suspender los procedimientos de desahucios en situaciones de vulnerabilidad. Así, se dispone que cuando se produzca el requerimiento de pago al demandado, se le informará de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales. Además, en caso de que la Administración aprecie indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente, para que éste suspenda el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas, se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.

Cuarta. Medidas fiscales.

Por último, el Real Decreto también incluye medidas fiscales. Así, por un lado, modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo para introducir reformas en el IBI:

  • Se exime al arrendatario del pago del impuesto, cuando se trate de un alquiler social de vivienda y el arrendador sea un ente público.
  • Se permite a los ayuntamientos con superávit, destinarlo a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
  • Se introduce la definición de “inmueble desocupado con carácter permanente”, respecto del cual se habilita a los Ayuntamientos para que puedan exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI.

Y, por otro lado, con el fin de reducir las cargas fiscales, se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para establecer la exención de este impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

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