¿PAGAR O NO PAGAR?

Como ya apuntábamos en anteriores Posts, la autoliquidación de las plusvalías municipales está en tela de juicio, muestra de ello es la reciente sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Zaragoza, entre otras, en la que establece que no se debería abonar ningún  pago del impuesto en la situación actual, entendiendo que las circunstancias que está atravesando la normativa impiden a la administración realizar la gestión del impuesto.

Este razonamiento, que en un primer momento puede parecer chocante, puesto que la declaración de inconstitucionalidad del Tribunal Constitucional no afecta al Hecho Imponible del impuesto, y por tanto el mismo sigue existiendo, sí que afecta sin embargo al cálculo del mismo.

El Juzgado entiende, y nosotros consideramos acertado dicho criterio, que al no existir ninguna normativa de soporte que desarrollo la exacción del impuesto conforme a una normativa constitucional, no existe por tanto ni la determinación de la base imponible ni es válido el método de cálculo que expresa la norma.

Es por ello que el Juzgado termina fallando a favor de un contribuyente que aunque habiendo transmitido obteniendo una ganancia, y por tanto pudiéndose grabar dicha transmisión por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, no se puede a día de hoy con la normativa actual realizar liquidación o autoliquidación alguna. En este mismo sentido se pronunció el tribunal Superior de Justicia de Madrid en una Sentencia que recoge los mismos pronunciamientos que la anteriormente referenciada.

Lo cierto es que esta interpretación, ha sido puesta en duda por la administración local y ahora mismo está pendiente de resolución por parte del tribunal Supremo, que será quien en última instancia determine cuál debe ser el modo de funcionamiento por parte de la Administración ante la situación actual.

Asimismo como ya hemos advertido en otras ocasiones, el no proceder al abono del impuesto implicará que en el futuro, cuando se realice el cambio normativo, esperemos que pronto, se tenga que liquidar, siempre y cuando exista un incremento de valor en el terreno transmitido, conforme a la nueva normativa.

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¿Avalancha de reclamaciones de Gastos de Formalización de Hipoteca en 2018?

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El Banco de España (BdE) ya advierte de una posible avalancha de reclamaciones por los gastos hipotecarios, las cuales verán la luz en 2018. No en vano, la firma de nuevas hipotecas para la compra de una vivienda aumentó el 9,2% el pasado septiembre en comparación interanual, es decir, sobre el mismo mes de 2016, y alcanzó los 29.388 contratos, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En términos generales, en España existen 8,2 millones de usuarios con hipotecas aún en vigor o canceladas, que pueden reclamar los gastos de constitución de sus hipotecas. Teniendo en cuenta todos los costes que suponen, el desembolso inicial para estos gastos para una hipoteca tipo de 150.000 euros podría suponer un importe de entre 2.800 y 4.400 euros de media por hipoteca.

La práctica totalidad de estos préstamos hipotecarios tienen en común que los gastos de formalización se asumían en su totalidad por el prestatario. Como, por ejemplo, el coste del notario, la tasación, el Registro de la Propiedad o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque tenemos que advertir que éste último, el impuesto de actos jurídicos documentados está sufriendo una gran polémica, puesto que la normativa del mismo establece que el obligado al pago es el prestatario (el consumidor), conduciendo a que numerosos tribunales esté fallando en contra de los consumidores a pesar del pronunciamiento del Tribunal Supremo.

En el apartado de impuestos, el AJD en la hipoteca es con diferencia el coste más grueso de la formalización de la misma. Además, varía según la comunidad autónoma (entre 0,5% y el 1,5%). A ese importe, que es el más alto, hay que añadir los gastos del notario (unos 800 euros), los gastos de la gestoría (500 euros aproximadamente), la tasación (entre 300 y 450 euros) y el coste del registro, que supone aproximadamente 375 euros. Estos datos no incluyen los intereses por año transcurrido entre el pago de estos gastos y la fecha de devolución por lo que aumentaría el importe recuperado.

El banco más reclamado por los gastos de hipoteca es BBVA, según informan fuentes del periódico El Economista, y se calcula que la entidad financiera, tiene que devolver por el momento más de 1 millón de euros a sus clientes online. De media, más de 3.300 euros por afectado.

Esta nueva avalancha que se espera que tenga los mismos frutos que las cláusulas suelo le está costando dar el paso, debido a la gran incertidumbre que surge en relación a la reclamación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Como ya hemos dicho anteriormente en un principio se procedió a la devolución del impuesto junto con el resto de gastos, ahora bien, los diferentes pronunciamientos de las Audiencias provinciales e incluso de los tribunales menores están desestimando la devolución del mismo.

http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/8832049/12/17/Dime-con-que-banco-tienes-la-hipoteca-y-te-dire-cuanto-te-debe-por-los-gastos-de-formalizacion.html

 

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RECAUDACIÓN DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

El pasado miércoles fue noticia en el periódico heraldo de Aragón que el Ayuntamiento había dejado en sus pensó los pagos de las reclamaciones derivadas de las plusvalías municipales reclamadas. Como ya apuntamos en anteriores artículos del Blog, hubo una circular interna del Ayuntamiento el pasado mes de Abril en la que se estipulaba que para aquellas liquidaciones reclamadas (esto es que ya han pagado y están en vía administrativa como es nuestro caso) posteriores a la fecha de publicación de la Sentencia del Tribunal Constitucional no se resolvieran, esto es, ni pagar al contribuyente por el ingreso indebido, ni pronunciarse sobre la cuestión planteada, dejando que actúe en muchos supuestos el silencio administrativo. Y como podemos comprobar, en multitud de casos se está aplicando esta directriz.

Además, como también comentamos en anteriores posts hay quien decide liquidar la cuota a 0 € alegando lo establecido en la Sentencia del tribunal Constitucional, y creyendo que cumple los requisitos se niega a liquidar un impuesto sobre la base de una normativa inconstitucional. Como ya comentamos es una posible opción, pero que puede implicar algún riesgo, puesto que todavía no sabemos cómo va a ser el cálculo del impuesto, o sí con la documentación justificativa de la operación será suficiente, o si posteriormente nos requieren para aportar la documentación no podamos atender a dicho requerimiento, girándonos el Ayuntamiento una liquidación que además de la liquidación nos exija intereses de demora.

Ahora bien, también fue noticia, y quizás esta última noticia haga valorar más detenidamente la opción relativa  a liquidar la cuota a 0, puesto que a efectos de recaudación (el pago o no del impuesto) el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de Zaragoza dijo que la Administración Local (Ayuntamiento de Zaragoza) no podía liquidar este impuesto, puesto que el Tribunal Constitucional al declarar nulos los artículos referentes al cálculo del impuesto hace que resulte, por tanto, imposible autoliquidar el impuesto. Esta sentencia ha sido recurrida en Casación y admitida mediante auto, así que dentro de poco tiempo tendremos una sentencia del Tribunal Supremo pronunciándose sobre esta cuestión.

Lo que le llevó a concluir a dicho juzgado, lo que ya había concluido el Tribunal superior de Justicia de Madrid, que aunque la situación implique un incremento de valor, no se puede liquidar y recaudar este impuesto en la situación actual en la que estamos. Un criterio totalmente cierto, pero que a largo plazo implicará realizar el pago del impuesto, ahora bien, actuando conforme la normativa  establecida.

En definitiva, la suspensión de la que habla el Heraldo es la suspensión de los pagos a los contribuyentes que han reclamado el impuesto, puesto que como no ha habido cambio normativo no saben a qué atenerse; y, que en cuanto a realizar el pago del impuesto tendremos que esperar para saber el pronunciamiento del tribunal Supremo y actuar en consecuencia, siendo conscientes de que podemos valorar la posibilidad (asegurándonos de cumplir con el requisito de la minusvalía en el valor del suelo) de liquidar el impuesto con la cuota 0 cursando un escrito haciéndonos valer de la sentencia del Juzgado de lo Contencioso de Zaragoza, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que se pronuncian afirmando la imposibilidad de realizar una autoliquidación, y en definitiva alegando lo ya expresado en la Sentencia del Tribunal Constitucional.

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¿VOLVEREMOS A EUROPA CON EL IRPH?

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Los afectados por las hipotecas referenciadas al índice IRPH tendrán que elevar sus casos al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, puesto que tras la Sentencia del Tribunal Supremo `núm. 669/2017 de 14 de diciembre de 2017, en la que se estima el recurso de casación relativo a esta materia convalidando la cláusula relativa al IRPH que había anulado ya dos instancias anteriores, por lo que desestimó que el índice IRPH fuera una cláusula abusiva. Ahora bien, la existencia de los votos particulares que consideran que la cláusula no supera el control de transparencia y por lo tanto discrepan del fallo emitido por el alto Tribunal, hace que sea previsible un posterior recurso ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La Sentencia del Tribunal Supremo establecía que la mera referencia de una hipoteca a este índice oficial no implica un abuso respecto al consumidor, un argumento que, según lo establecido en el voto particular, resulta «no ajustado a derecho». En el voto particular se manifestaba que las entidades que empleen el IRPH frente a otros índices más usuales en el momento de la contratación como el Euribor, habrían de establecer su «alcance y funcionamiento concreto, de manera que el consumidor esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que asume». Además al tratarse de un producto complejo para el cliente medio tanto por su forma de cálculo como por su «peculiar configuración», hace que sea exigible facilitar una información adecuada y comprensible de su aplicación.

El pronunciamiento del Pleno del Tribunal Supremo no determina la validez del Índice, puesto que alega que no es competente para determinar si el mismo es válido o no, ahora bien, en lo que sí entra a examinar, esto es el control de abusividad de la cláusula, establece que la misma no es abusiva ya que el acceso a la información era fácil y para un consumidor perspicaz esa información no se le debería pasar por alto, ya que en la escritura de préstamo se establecía de forma clara el Índice sobre el que se referenciaba el préstamo, así como la forma de obtenerlo, por lo que siendo un elemento esencial del precio un consumidor atento debería haberlo consultando, eximiendo por este razonamiento la obligación de las entidades bancarias de proporcionar la información necesaria a los consumidores.

No obstante, el voto particular puntualiza esta afirmación y concluye que desde su aplicación, el índice se ha mantenido en valores «superiores a otros más usuales y conocidos». La falta de un consenso total por parte del pleno de la sala de lo Civil mantiene esperanzados a los consumidores que suscribieron hipotecas de tales características, quienes vuelven a apuntar a la justicia comunitaria después del éxito cosechado hace un año en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) con la retroactividad de las cláusulas suelo.

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RETRASOS, CANCELACIONES E INCIDENCIAS EN LOS VUELOS AÉREOS EN NAVIDAD

El pasado puente de la Inmaculada, y en las próximas vacaciones de Navidad, muchos consumidores contrataran con diferentes compañías aéreas vuelos para disfrutar de unas vacaciones en otros lugares. Como es frecuente que estos vuelos puedan sufrir retrasos, incidencias e incluso cancelaciones, hemos decidido publicar un post recordando los diferentes importes que tiene derecho estos consumidores que a pesar de llegar tarde en Navidad, pueden verse compensados por estas tesituras.

Este desagradable acontecimiento que pude frustrar las vacaciones de los usuarios, éstos tienen abierta la posibilidad de efectuar una reclamación amparándose en el Reglamento (CE) nº 261/2004 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de febrero de 2004, por el que se establecen normas comunes sobre compensación y asistencia a los pasajeros aéreos en caso de denegación de embarque y de cancelación o gran retraso de los vuelos, y se deroga el Reglamento (CEE) nº 295/91.

Estas reclamaciones llevan implícita una indemnización estipulada que nos ayuda a saber con certeza que además de devolvernos el importe del billete, tienen que abonarnos en concepto de daños y perjuicios una suma que ya el propio Reglamento deja fijada a nivel armonizado de la Unión Europea. Las indemnizaciones serían las siguientes:

  1. 250 euros para vuelos de hasta 1500 kilómetros;
  2. 400 euros para todos los vuelos intracomunitarios de más de 1500 kilómetros y para todos los demás vuelos de entre 1500 y 3500 kilómetros;
  3. 600 euros para todos los vuelos no comprendidos en a) o b).

La distancia se determina tomando como base el último destino al que el pasajero llegará con retraso en relación con la hora prevista debido a la denegación de embarque o a la cancelación.

Ahora bien, como en todos estos supuestos de querer exigir una reclamación a la que se tiene derecho, lo mejor es asesorarse con un especialista en la materia, y así evitar discusiones con las compañías aéreas. Discusiones que suelen ser infructíferas, y que acudiendo a un buen asesor encuentran siempre una vía más fácil de solución.

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TRIBUTACIÓN DE LAS CLÁUSULAS SUELO

Se acerca el final de año, y con ello los últimos días para poder efectuar aquellas acciones que nos producirán una horro en la declaración de la renta del año 2017. Es por ello que desde el equipo fiscal de Reclamar Online hemos decidido escribir este artículo relativo a la extinta deducción en vivienda habitual en la Ley de Renta.

Como es de todos conocido que a partir del año 2013 se derogó la deducción por adquisición de vivienda habitual, provocando que la legislación relativa  a la misma quedara congelada hasta este año.  En dicha legislación, que todavía es aplicable debido a la Disposición Transitoria décimo octava de la Ley de renta, establecía que se podían deducir las cantidades destinadas a la inversión de la vivienda habitual, en los casos en que existiera financiación ajena, esto es, en caso de que la financiación fuera derivada de un préstamo hipotecario, serían aquellas cantidades que amortizaran tanto el principal como los intereses, estableciendo como límite la cantidad de 9.040 € anuales.

En definitiva la situación sería la siguiente: (i) contrato de préstamo hipotecario constituido con la adquisición de la vivienda habitual con anterioridad al año 2013, (ii) que se haya pagado en concepto de principal y de intereses hasta 9.040 € anuales, esto implica 753,33 € mensuales.

Partiendo de esta premisa, si nuestros pagos mensuales no se correspondían con esta cantidad, y estábamos pagando menos, tendremos que preguntarnos qué opción es más conveniente a efectos de tributación.

Si pagamos una cantidad superior a 753,33 € mensuales tendríamos que hacer cuentas y ver si la devolución que nos efectúa el banco, siempre dan un cuadro de amortización y en el mismo podemos calcular cuanta devolución corresponde a ese año, y cuanto hemos pagado, con lo que efectuando la resta entre lo pagado y lo devuelto nos tendría que salir siempre por encima de los 9.040 € deducidos. Sin embargo, si debido a efectuar la resta, saliera una menor deducción tendremos que regularizar año a año los importes deducidos de más, siempre y cuando como veremos no decidamos amortizar parte del préstamo en vez de recibir la devolución por las cláusulas suelo en efectivo.

En caso de que nuestra deducción fuera menor, estaríamos en el caso anterior, tendremos que atender a lo que nos dedujimos, hacer los cálculos y ver si tenemos que regularizar nuestra situación.

Por último, como ya habíamos anunciado, en la Disposición adicional cuadragésima quinta de la Ley de Renta, establece que en caso de que se destine la devolución de los intereses abonados de más a las entidades bancarias por la aplicación de las cláusulas suelo es destinada a amortizar parte del principal, no tendremos que regularizar los ejercicios no prescritos.

En definitiva, como siempre en cuestiones de materia fiscal lo mejor va ser hacer números, puesto que al final tendremos que atender a las diversos escenarios posibles y valorar si necesitamos una financiación inmediata o podemos invertir en reducir nuestro préstamo.

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PÉRDIDA DE VALOR DEL SUELO: PLUSVALÍAS MUNICIPALES

Después de muchas dudas de diferentes clientes que acuden al despacho para informarse de la posibilidad de reclamar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, siempre surge la misma cuestión: Si he vendido teniendo una pérdida patrimonial puedo recuperar la autoliquidación del impuesto de “plusvalías municipales”. Siempre contestamos con la misma respuesta, eso depende del decremento del valor del suelo.

Como ya dijimos en otros post de este blog, la Sentencia del Tribunal Constitucional de 7 de mayo de 2017 determinó que era inconstitucional exigir el impuesto de plusvalías municipales siempre y cuando existiera un decremento de valor en los terrenos que se transmitían, es por ello que para poder exigir la devolución de ingresos indebidos previamente tenemos que asegurarnos que no exista una incremento de valor en el terreno transmitido.

Para saber si nuestra situación estaría dentro de las que tienen posibilidad de reclamar la devolución de ingresos indebidos, podemos consultar las tasaciones, en caso de haber adquirido la vivienda con un préstamo hipotecario, tanto de compra como de venta, pidiéndosela al comprador en caso de que el comprador también hipoteque el inmueble.

En dichas tasaciones se desglosa el valor de la construcción y el valor del suelo, y con esos valores es con los que tenemos que hacer la comparativa para saber si existe la posibilidad de reclamar los ingresos indebidamente abonados a la administración local.

Hoy ha sido noticia que el valor del suelo ha vuelto a subir, y esperemos que siga así por el bien de la economía del mercado, ahora bien, esta noticia nos tiene que servir de advertencia puesto que hay que atender al valor del suelo tanto en el momento de la transmisión como en el momento de la adquisición para la determinación del tributo. En otras palabras, aunque hayamos vendido teniendo una pérdida de valor patrimonial, puede ser que no tengamos una pérdida de valor en el suelo y por lo tanto tengamos que abonar el impuesto.

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SENTENCIA FIRME CLÁUSULA SUELO

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Han sido muchos consumidores los que se han vistos afectados por las cláusulas suelo, y también muchos que debido a la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 mayo de 2013 vieron limitada la devolución de los intereses abonados de más, por la aplicación de una cláusula suelo declarada nula por los juzgados, a la fecha de la anteriormente referida sentencia del Tribunal Supremo.

Esta situación, de devolver las cantidades correspondientes a los intereses abonados de más a la entidad bancaria limitadas en el tiempo desde el pronunciamiento del Tribunal Supremo, es una situación muy controvertida, puesto que aquellos que demandaron a la entidad bancaria con anterioridad a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016, vieron limitado el pronunciamiento de la declaración de efectos de nulidad, mientras que aquellos que demandaron con posterioridad les fueron devueltos  el total de los intereses abonados de más.

Esta situación que atenta contra el principio de igualdad, puesto que se tratan  situaciones jurídicas idénticas resolviéndose de formas distintas, está justificada por la aplicación de otro principio, esto es, el de seguridad jurídica. En este sentido se pronunció ya la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en el que exponía que la doctrina sobre la retroactividad no era aplicable a aquellos casos en los que existiera una Sentencia previa firme (que no hubiera sido recurrida a la Audiencia), puesto que aquellas decisiones eran inalterables.

Ante esta tesitura nos planteábamos aquellos consumidores que nos vimos afectados por la cláusula suelo, que instamos su nulidad ante los tribunales y solicitamos la devolución de los intereses pagados de más por la aplicación de la cláusula suelo desde el pronunciamiento del Tribunal Supremo, esto es desde mayo de 2013, qué podíamos hacer para recuperar aquellas cantidades anteriores a la determinante Sentencia del Supremo y que ni siquiera solicitamos en su día.

Una de las posibilidades que nos planteamos es instar una reclamación de cantidad, esta ha sido una de las opciones utilizadas y que al parecer ha tenido efectos en los Juzgados de primera instancia, por lo menos en la ciudad de Zaragoza, como así lo demuestra la sentencia 107/2017.

No obstante, siempre cabe el riesgo de que se oponga la excepción de preclusión de la acción, como hicieron en la anteriormente citada sentencia, puesto que aunque no se esté ejercitando la misma acción en referencia a los mismos hechos, sí que podía haberse ejercitado en el momento de la demanda principal. En este sentido se manifestó la parte contraria y posiblemente pudiera plantear algún que otro problema en un posterior recurso de apelación. Todavía no sabemos cuál será el pronunciamiento de la Audiencia, ni mucho menos sabemos si todos los tribunales opinarán lo mismo que el tribunal de primera instancia de Zaragoza que dio la razón al consumidor puesto que ejercitaba acciones distintas y por lo tanto no asumió la postura de la entidad bancaria sobre la preclusión de la acción.

Es una cuestión que no deja de ser complicada y que tendremos que esperar a los pronunciamientos posteriores de las Audiencias para asegurar al 100% la efectividad de esta estrategia para evitar los efectos de la cosa juzgada, y poder recuperar los intereses abonados en exceso con anterioridad a la Sentencia del Tribunal Supremo de 2013.

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SUBROGACIÓN HIPOTECARIA VS CLÁUSULA SUELO

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Multitud de clientes afectados por las cláusulas suelo se vieron en la circunstancia de que la cláusula suelo que impedía la variabilidad del tipo de interés cuando jugaba a su favor, fueron heredadas por los contratos de préstamo que existían entre la entidad bancaria y la promotora. Nos estamos refiriendo, ni más ni menos que aquellas situaciones en las que el consumidor adquiría una vivienda comprándosela directamente al promotor, subrogándose, como forma de pago en el préstamo que le habían concedido a éste para la fabricación del inmueble. De esta forma el consumidor lo que hacía era subrogarse y ampliar el préstamo.

En muchas ocasiones, la entidad bancaria lo que hacía era ampliar el préstamo con las mismas condiciones con las que ya estaba fijado, en otras ocasiones lo que hacía era ampliar el préstamo, y en ese momento incluir dentro de las condiciones financieras una cláusula suelo.

Independientemente de la circunstancia en la que nos encontremos, lo que sí que es claro es que para que la cláusula suelo sea válida ha de reunir los requisitos de inclusión y transparencia que exige el Tribunal Supremo, que en resumidas cuentas vienen a exigir, que el consumidor sepa lo que contrata y que no exista un claro desequilibrio entre la entidad bancaria y el consumidor.

A la luz de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo a cualquiera nos sería indiferente que el préstamo se hubiera concedido al promotor o al consumidor directamente, puesto que al final lo que se está discutiendo es la validez de una cláusula y si se ha negociado, explicado e informado de su contenido y alcance al consumidor.

Sin embargo, las entidades bancarias opinaban de forma contraria, ya que al final estábamos ante un contrato de subrogación y no ante una concesión directa por parte de la entidad bancaria al consumidor del contrato de préstamo. Hay que señalar que en la época en que fueron concedidos, época del boom inmobiliario, no era exigible un nivel tan alto, ahora diríamos razonable, de transparencia.

Esta distinción entre contratar directamente con la entidad financiera, o subrogarse en el préstamo concedido a la promotora, se ha intentado utilizar por parte de las entidades financiera como una excusa absolutoria para con las obligaciones de transparencia e inclusión de la cláusula suelo, cuestión que no es descabellada, ya que el concepto jurídico es distinto.

Ahora bien, fue noticia el pasado día 29 de noviembre, que el Tribunal Supremo se había pronunciado al respecto, volviendo a reiterar su jurisprudencia sobre el asunto, y declarando nuevamente la nulidad de estas cláusulas suelo derivadas de la subrogación en el contrato de préstamo hipotecario. El Tribunal Supremo entiende en definitiva que es obligación del banco informar de las condiciones del préstamo cuando de consumidores se trata. Razonamiento muy lógico a fin de cuentas, ya que al final la relación jurídica de préstamo se establece entre la entidad bancaria y el consumidor que se subroga en el préstamo, y no tiene porque el promotor explicar las condiciones financieras que grababan la operación.

Esperemos que dentro de poco se determinen definitivamente todos los supuestos referentes a las cláusulas suelo, y sepamos a qué atenernos ante cada circunstancia para una mayor garantía y seguridad jurídica, tanto para las entidades financieras como para el colectivo de consumidores y usuarios.

https://www.elconfidencial.com/vivienda/2017-11-29/clausulas-suelo-clausulas-abusivas-multidivisas-hipotecas_1485591/

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