Durante la burbuja inmobiliaria más de 70.000 familias contrataron una hipoteca en yenes o francos suizos en 2007 y 2008, las conocidas como Hipotecas Multidivisa. En 2014, dos sentencias marcaron el rumbo de la defensa de los afectados por estas hipotecas.
El Tribunal Supremo se pronunciará en este respecto en el mes de septiembre. La sentencia declaraba la nulidad parcial de la hipoteca condenando a Barclays (ahora Caixabank) a recalcularla como si hubiera estado en euros desde el momento de la firma. El cliente ganó la sentencia en primera estancia pero fue recurrida con éxito por el banco. Los afectados esperan que el pronunciamiento despeje definitivamente las dudas acerca de la naturaleza de este producto financiero, y poder recuperar su dinero.
El ponente será Rafael Sarazá, el mismo magistrado que en su día dictó la pionera sentencia de hipoteca multidivisa del Supremo en la que se ponía de manifiesto que estábamos ante un derivado financiero intrínseco. Una sentencia importante que podría ayudar a la gestión de sentencias en toda Europa.
Miles de afectados esperan que se despejen las dudas sobre la normativa aplicable y la recuperación de su dinero.
https://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/2017/06/puzzle.jpg640960Reclamar Onlinehttps://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.pngReclamar Online2017-09-08 09:34:502018-12-11 12:19:28EL SUPREMO SE PRONUNCIARÁ SOBRE LAS HIPOTECAS MULTIDIVISA EN SEPTIEMBRE
Desde que se diera a conocer la reciente sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2017, que declara inconstitucionales determinados preceptos de la norma estatal que regula el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente conocido como plusvalía municipal), ha sido creciente el interés del ciudadano sobre las posibles vías de reclamación para recuperar el importe ya pagado por este concepto.
En términos generales, puede decirse que la plusvalía municipal se devenga cuando se lleva a cabo una transmisión inmobiliaria, pues es en estos casos en los que, de acuerdo con la normativa, se produce un incremento de valor del suelo urbano que debe ser objeto de gravamen por parte del Ayuntamiento. El Tribunal Constitucional ha considerado que son inconstitucionales y nulos determinados artículos de la normativa del impuesto, pero únicamente en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor (es decir, serán inconstitucionales solo en los casos en los que el suelo urbano transmitido haya perdido valor).
Es importante resaltar que la inconstitucionalidad de la norma no ha sido declarada en todo caso, ni podrá ser aplicada de forma automática por los Tribunales de Justicia, precisamente porque su inconstitucionalidad está sometida a la condición de que haya una pérdida real en el suelo urbano del inmueble transmitido. Así, lo primero es analizar si se ha producido o no una pérdida y, muy importante también, se hace preciso evaluar de qué pruebas se dispone para acreditar tal pérdida de valor.
Hasta que se regule la nueva situación creada tras la declaración de inconstitucionalidad de la plusvalía municipal, el ciudadano puede dudar sobre cómo actuar en caso de tener que cumplir ahora con las obligaciones de este impuesto. Aunque cabrían varias alternativas, la opción más prudente, en caso de municipios que tengan instaurado el sistema de liquidación de laplusvalía municipal, consistiría en comunicar al Ayuntamiento no sólo la documentación acreditativa de haber transmitido un inmueble, sino también las pruebas que justifiquen la existencia de una pérdida de valor del suelo, para finalmente solicitar que no se gire liquidación por este impuesto. Si el Ayuntamiento finalmente enviase la liquidación, lo normal será pagarla y plantear paralelamente el oportuno proceso de recursos. Si finalmente el recurso prosperase, el ciudadano recuperará la cantidad pagada con los correspondientes intereses de demora que deberá abonar el Ayuntamiento.
En aquellos municipios que tengan establecido el sistema de autoliquidación de la plusvalía municipal, la alternativa menos arriesgada sería autoliquidar el impuesto siguiendo las reglas tradicionales, ingresando la cantidad que resulte, para después plantear una impugnación de la autoliquidación, de acuerdo con la vía procesal establecida al efecto. Si esta reclamación fuese finalmente aceptada, el contribuyente también recuperará las cantidades pagadas junto con los intereses de demora que procedan
«No se puede dejar al arbitrio de la Administración la aplicación del Impuesto de Plusvalía Municipal«. Así de contundente se muestra el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), que impide a los ayuntamientos su cobro y «la determinación de los supuestos en los que nacería la obligación tributaria, así como la elección del modo de llevar a cabo la determinación del eventual incremento o decremento» del valor de la propiedad afectada.
La sentencia, de 19 de julio de 2017, anula de este modo la aplicación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -nombre real del conocido como Impuesto de Plusvalía Municipal– en una operación de compra venta de una propiedad. De este modo, los magistrados efectúan un exhaustivo ejercicio técnico de interpretación de la jurisprudencia que existe en este campo y estiman el recurso de apelación formulado por una empresa contra la sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 34 de Madrid. Esta decisión avalaba la liquidación de la Plusvalía por parte, en este caso, del Ayuntamiento de Getafe.
El magistrado Herrero invoca las recientes sentencias del Tribunal Constitucional (TC), de 16 de febrero y 1 de marzo de 2017. «El Constitucional insiste que la determinación del incremento o decremento del valor queda reservada al legislador y no al aplicador del impuesto, en este caso, la Administración municipal», indica el ponente.
En línea con el Constitucional
La sentencia subraya que la liquidación de la Plusvalía debe ser anulada, aunque esta decisión todavía puede ser recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, órgano que será en última instancia el que elabore el criterio jurídico a aplicar en litigios de esta naturaleza en todo el país.
El Impuesto de Plusvalía Municipal lo cobran ayuntamientos y grava la revalorización de los inmuebles cuando son vendidos pero en la práctica es abonado siempre, aunque hayan perdido valor. El Constitucional consideró el pasado mes de febrero que no es legal imponer un impuesto cuando no se ha producido una ganancia económica.
Aunque el fallo del TC afectaba entonces a la Hacienda Foral de Guipúzcoa, el impuesto es idéntico al de la normativa estatal en la materia, por lo que podría considerarse extensible a otras partes -como ahora ocurre con el fallo del TSJ de Madrid-, aunque directamente no señalaba a la legislación del resto de España. El TC entiende que el citado impuesto es contrario al principio de capacidad económica, previsto en el artículo 31.1 de la Constitución Española. El fallo determinó que el Impuesto es nulo «en la medida en que someta a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, impidiendo que los sujetos pasivos puedan acreditar esta circunstancia».
https://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/2017/06/imagen-colapso.jpg720960Reclamar Onlinehttps://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.pngReclamar Online2017-08-29 11:00:002018-10-14 20:58:17El Tribunal Superior de Justicia de Madrid anula la Plusvalía en una compraventa
La nueva ley hipotecaria, que previsiblemente verá la luz después del verano, cambiará algunos aspectos clave de este mercado. Sin embargo, aunque uno de sus artículos prohíbe que la banca obligue a los clientes a contratar otros productos vinculados al préstamo hipotecario, lo cierto es que en este ámbito parece que habrá pocas modificaciones. Todas las entidades consultadas por CincoDías prefieren esperar a ver el texto definitivo de la norma para realizar una valoración, si bien admiten que el grado de vinculación del consumidor con la entidad seguirá siendo clave para obtener un tipo de interés menor.
El texto de la futura ley que el Gobierno ha remitido al Consejo de Estado incluye una cláusula que prohíbe obligar al titular del préstamo que contrate otro producto vinculado, “salvo que se demuestre que éste sea beneficioso para el cliente”. Además, la norma continuará permitiendo que las entidades puedan bonificar o reducir el tipo de interés de la hipoteca si el consumidor se decanta por contratar otros productos como seguros, planes de pensiones o tarjetas de crédito o débito.
En esta línea, el portal Kelisto.es ha elaborado un estudio sobre cuánto podría encarecerse la cuota a pagar si el cliente decide no vincularse a la entidad bancaria con otros productos que no sean la hipoteca.
Con las cifras disponibles de hipotecas medias y tipos de interés aplicados, el estudio ha comparado el sobrecoste que puede llegar a suponer decidir no vincularse con la entidad financiera más allá del préstamo hipotecario.
La cuota se encarece de media 700 euros si el titular opta por no contratar productos vinculados como seguros, planes de pensiones o tarjetas. Hasta ahora, el informe pone de manifiesto cómo el 100% de los bancos requiere que el cliente contrate una media de cinco productos o servicios vinculados para poder acceder al interés más bajo de su oferta hipotecaria. Los más habituales son la domiciliación de la nómina(requerida en el 100% de las hipotecas), la contratación de un seguro del hogar y otro de vida (ambos, presentes en el 90% de las ofertas), realizar cierto consumo con tarjetas, así como contratar y realizar aportaciones a planes de pensiones (ambos, en el 43% de las ofertas).
Kelisto.es ha elaborado estos cálculos teniendo en cuenta los datos sobre hipotecas fijas y variables que aparecen en las páginas web de las entidades financieras. Se han excluido aquellos bancos que no ofrecen información sobre el diferencial o tipo de interés que aplica si no se cumple con la vinculación y las que no ofrecen bonificaciones por vinculación, sino por otros criterios.
El efecto de los productos vinculados también es distinto en función de la comunidad autónoma, ya que la hipoteca media contratada varía de forma significativa en cada región. Madrid es la comunidad donde más se encarecería el préstamo de no contratarse los productos asociados (971,7 euros al año), seguida de Baleares (896,8 euros), Ceuta (886 euros) y Cataluña (858 euros). En cambio, Extremadura (435,88 euros), Murcia (472,2 euros) y Canarias (475,8 euros) es donde menos se incrementaría la cuota anual.
https://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/2017/06/puzzle.jpg640960Reclamar Onlinehttps://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.pngReclamar Online2017-08-04 13:07:452018-10-14 20:58:17¿SE ENCARECE UNA HIPOTECA SI NO SE CONTRATAN PRODUCTOS VINCULADOS?
El pasado 1 de junio se puso en marcha el polémico plan de urgencia del CGPJ ante el previsible aumento de litigios sobre cláusulas abusivas en escrituras hipotecarias como consecuencia de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 21 de diciembre de 2016 en relación con las cláusulas suelo. El plan solo dejaba un único juzgado por provincia, eliminando así los juzgados de primera instancia y cercenando los derechos de los consumidores.
En los Juzgados especializados de provincias como Jaén, Málaga, Sevilla, Zaragoza y Bilbao se han registrado más de 500 demandas en un mes.
El Consejo General del Poder Judicial, que con carácter previo a la puesta en marcha del plan ya mantuvo reuniones con los presidentes de los Tribunales Superiores de Justicia, con una representación de los jueces decanos y con las Administraciones –Ministerio de Justicia y Comunidades Autónomas con competencias transferidas en esta materia- para informarles de las medidas previstas y evaluar las posibles necesidades, ha continuado celebrando durante el mes de junio encuentros de coordinación.
Así, el 30 de junio los jueces decanos expusieron en la sede del Consejo cómo ha sido el funcionamiento de los Juzgados especializados en sus respectivos territorios durante el primer mes y evaluaron las medidas de refuerzo que podrán adoptarse después del verano. Los decanos han sido convocados a un nuevo encuentro el próximo mes de septiembre.
https://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/2017/07/28-ST.jpg533960Reclamar Onlinehttps://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.pngReclamar Online2017-08-04 12:57:002018-10-14 20:58:17COLAPSO DE LOS JUZGADOS POR LAS CLÁUSULAS SUELO
La afectada suscribió una renovación del contrato del préstamo hipotecario que ya tenía en marzo de 2008 de 237.800 euros, y fue entonces cuando la entidad bancaria le propuso cambiar a multidivisa, mostrándole las ventajas, pero no los riesgos. Cuando la usuaria fue consciente de que este nuevo contrato le estaba suponiendo un aumento de cuota constante, presentó una demanda contra el BBVA para solicitar la nulidad de la cláusula multidivisa, por vicios en el consentimiento. El juez consideró que la acción no estaba caducada, al contrario de lo que sostenía la entidad bancaria, pues aunque el préstamo se suscribió en 2008, no es hasta que finaliza el contrato o cuando se toma conciencia de sus efectos que comienza a transcurrir el tiempo de litigio.
El BBVA alegó también que se había informado convenientemente a la demandante; sin embargo, el magistrado incidió en que lo importante era si esas explicaciones habían sido comprendidas y, como la afectada no era experta en materia financiera, estimó que no fue advertida convenientemente. Según el magistrado, esa falta de transparencia puede considerarse como «ocultación dolosa determinante de un error que invalide el consentimiento» y que el empleado del banco pudo evitarlo si hubiese protegido al consumidor explicando convenientemente lo que iba a contratar.
El banco, según la sentencia, deberá calcular de nuevo en euros el cuadro de amortización del préstamo y aplicar el tipo de interés pactado en la escritura más el diferencial estipulado, todo ello en aplicación del Euribor.
https://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/2017/06/demandar-banco-popular.jpg640960Reclamar Onlinehttps://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.pngReclamar Online2017-08-04 12:04:482018-10-14 20:58:17UN JUZGADO ANULA UNA HIPOTECA MULTIDIVISA QUE SE HABÍA ENCARECIDO EN 40.000 EUROS
Los gastos de constitución de la hipoteca se han convertido en el penúltimo quebradero de la banca en su relación con los clientes. La sentencia de diciembre de 2015 en la que Tribunal Supremoconsidera nula la cláusula que obliga al cliente a cargar con todos los gastos asociados a la constitución de la hipoteca ha abierto un nuevo frente de reclamaciones a las entidades.
Por regla general, estas se resisten, de momento, a compensar a los consumidores por la factura que abordaron en solitario en su día pero, desde hace meses, el grueso de la banca ha comenzado a compartir parte de la carga en los nuevos créditos que concede. A falta de ver si al volver a pronunciarse el Supremo establece un criterio específico del reparto adecuado de los gastos, cada entidad ha abordado la situación con un ofrecimiento diferente: mientras algunas se hacen cargo de parte de los costes, otras aún derivan todos al cliente.
Para empezar es importante conocer los gastos de constitución de la hipoteca. El proceso incluye generalmente gastos de notaría, gestoría y registro, impuesto de actos jurídicos documentados y la tasación de la vivienda.
Fuentes del sector estiman que para una hipoteca media, por 150.000 euros, el conjunto de gastos puede ascender de media a unos 5.335 euros incluyendo 314,6 euros en gastos de gestoría, 443 euros de registro, 978 euros de notaría y 3.600 euros por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el más relevante (que oscila entre el 1% y el 2% de la cuantía en función de la comunidad autónoma). Este cálculo deja fuera las facturas de tasación, que ninguna entidad está cubriendo y que el cliente puede aportar siempre que acuda a una compañía homologada por el Banco de España, y otros impuestos.
La mayoría de entidades ha comenzado a hacerse cargo del gasto asociado a la inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedady son varias las que asumen la parte de la factura de gestoría relacionada con dicha labor. La ley, aducen, impone el pago del impuesto de AJD al cliente.
Capítulo aparte merecen los gastos de notaría, que incluyen de un lado la minuta del fedatario público (por la elaboración de la escritura pública, la labor de asesoría, comprobación del inmueble e identidad de las partes, etc) y de otra los costes asociados a las distintas copias que se realicen del documento, que varían además en función de su tipología. Hay copias simples, que suele quedarse el prestatario, y copias autorizadas o ejecutivas, con valor probatorio, que la entidad financiera suele pedir.
Las cifras son orientativas dado que, además, los notarios cobran por folio timbrado, lo que en función de la extensión del contrato, las exigencias normativas y otra documentación anexa (registro catastral, certificado energético, etc) los gastos pueden variar. La banca, en todo caso, tiende a hacerse cargo únicamente de los costes de algunas de las copias de escritura.
https://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/2017/06/gastos-formalización-hipoteca.jpg340513Reclamar Onlinehttps://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.pngReclamar Online2017-08-04 11:05:352018-10-14 20:58:17LA BANCA ASUME YA PARTE DE LOS GASTOS DE HIPOTECA PERO JUSTIFICA LO COBRADO ANTE QUIENES RECLAMAN
Desde que entraron en funcionamiento los Juzgados especializados en clásulas suelo hace dos meses (el pasado 1 de junio) ya se han fallado 28 sentencias y todas dan la razón al cliente. Aunque desde el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) reconocen que aún no pueden dar el número exacto de las demandas interpuestas, porque no tienen homogeneizado el sistema informático en todas las autonomías, sí adelantan que el primer mes ya recibieron en torno a las 15.000, y prevén que en un año entren en estos juzgados unas 192.000 demandas.
De momento, varias comunidades ya han empezado a fallar las primeras sentencias, siendo Asturias y Aragón las más ágiles al respecto. Las dos autonomías ya han resuelto 12 demandas respectivamente, según los últimos datos ofrecidos por el CGPJ. Desde el órgano judicial recuerdan que la velocidad de la resolución se debe a que suele haber allanamiento por parte de la entidad financiera demandada, es decir, que el banco reconoce la nulidad de la cláusula suelo.
A pesar de que el CGPJ aprobara la especialización de 54 juzgados en toda España para hacerse cargo de los litigios relacionados con la contratación de préstamos hipotecarios, para agilizar el volumen de demandas, las principales asociaciones judiciales del país denuncian la situación de desborde que sufre Madrid. El juzgado habilitado ha recibido hasta el pasado 24 de julio 8.901 demandas, lo que supone que en menos de dos meses «ha recibido cinco veces más de lo que un juzgado de primera instancia cualquiera recibe en un año».
El equipo especializado del CGPJ que se encarga de controlar el proceso de demandas por cláusulas suelo volverá a reunirse en septiembre para realizar una nueva recopilación de la entrada de demandas, celebración de audiencias previas y sentencias dictadas.
Por otro lado, el Banco de España prevé que en 2017 se duplique el número de reclamaciones para la devolución de los gastos de formalización de préstamos hipotecarios por vía extrajudicial (es decir, cuando el cliente directamente reclama al banco). Tan solo entre enero y abril, las entidades han recibido unas 8.000 reclamaciones, frente a las 14.462 que registraron a lo largo de todo el año 2016.
https://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/2017/07/mazo3-juez-obtengo.jpg352640Reclamar Onlinehttps://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.pngReclamar Online2017-07-31 17:51:582018-12-11 12:08:26LAS 28 SENTENCIAS DICTADAS POR LOS JUZGADOS ESPECIALIZADOS EN CLÁUSULAS SUELO DAN LA RAZÓN AL CONSUMIDOR
La comisión de seguimiento, control y evaluación de las reclamaciones efectuadas en el ámbito de aplicación del Real Decreto Ley 1/2017 para la protección de los consumidores en materia de cláusulas suelo ha celebrado su primera reunión.
Además de la constitución de la misma, este nuevo órgano creado en el Congreso de los Diputados debatió ayer sobre la información que va a recabar de las entidades de crédito con el objetivo de que se está cumpliendo lo previsto en el citado real decreto, según informó en un comunicado el Banco de España.
Así, con periodicidad mensual, los bancos deberán enviar a través del supervisor el estado de tramitación en el que se encuentran las reclamaciones de los consumidores recibidas por las entidades. Entre otros aspectos, deberán informar sobre las solicitudes aceptadas y los importes de devolución acordados, así como sobre las solicitudes que no hayan admitido a trámite o hayan desestimado.
También, deberán comunicar los casos en los que la entidad financiera haya realizado al cliente una propuesta de compensación y éste la haya rechazado.
El primer envío de datos deberá incluir información a 30 de septiembre y deberá hacerse efectivo antes del 6 de noviembre.
Adicionalmente, las entidades estarán obligadas a informar a la Comisión antes del próximo 31 de octubre sobre el sistema que hayan implantado para garantizar la comunicación previa a los consumidores, especialmente a personas vulnerables, de que su préstamo hipotecario incluye cláusula suelo.
Del mismo modo, la Comisión acordó volver a reunirse a finales del mes de noviembre, con objeto de evaluar la información que se habrá recibido para entonces de las entidades de crédito y elaborar el informe a remitir con carácter semestral a la Comisión de Economía, Industria y Competitividad del Congreso de los Diputados.
https://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/2017/05/hipoteca.jpg340510Reclamar Onlinehttps://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.pngReclamar Online2017-07-28 12:40:562018-10-14 20:58:17LOS BANCOS TENDRÁN QUE INFORMAR SOBRE LAS CANTIDADES QUE ESTÁN PROPONIENDO DEVOLVER A LOS CONSUMIDORES POR LAS CLÁUSULAS SUELO
Los bancos más convencidos de la legalidad sus cláusulas suelo sufrieron el año pasado un duro revés en el Tribunal de Justicia de la UE. El impacto calculado por el Banco de España sobre el sistema financiero asciende a 4.000 millones de euros.
El dictamen del Banco de España no es vinculante pero sí puede servir en un proceso judicial. Quizás por esa razón las entidades han endurecido su posición, siendo menos flexibles, en general, a los reclamantes.
Entre la lista de entidades con más reclamaciones sobre cláusulas suelo favorables a los clientes destacan: Unicaja, Liberbank, Catalunya Banc (BBVA) o BMN. La enumeración incluye también a bancos con carteras hipotecarias mayores como Bankia (que ya el año pasado anunció que devolvería los importes de las cláusulas suelo acogidas sin necesidad de litigar), Caixabank, Banco Sabadell o Banco Popular.
El Banco de España considera una evolución negativa la reducción en el índice de rectificaciones de las entidades, que cayó al 31% de los informes favorables al cliente en las reclamaciones de cláusulas suelo y al 36,8% en el resto de casos. Así, en muchos casos la flexibilidad de las entidades para asumir el criterio del Banco de España depende de su situación financiera. Mientras que BBVA rectificó en el 100% de los casos en los que el análisis determinó que el cliente tenía la razón (casi uno de cada cinco), se da el caso de pequeñas cajas rurales que no rectifican pese a que el supervisor encuentra que al menos ocho de cada 10 reclamaciones son favorables al cliente.
En cualquier caso, es sorprendente que por encima de la media de rectificaciones se encuentran entidades como Banco Sabadell (46,2%) que manifestaron su convicción de que sus cláusulas suelo eran plenamente legales y, en el otro lado, entidades como CaixaBank que indicaron que no darían grandes problemas a los clientes y que rectifican sólo en el 10% de los casos.
En general, el Banco de España dio la razón al cliente en siete de cada 10 reclamaciones presentadas. Durante 2016 se presentaron ante el Banco de España 14.462 reclamaciones, un 28,6% menos que en el año precedente, con lo que continuó la línea iniciada en 2014, tras el récord de 34.645 alcanzado en 2013. No obstante, ya en el primer cuatrimestre de este año las reclamaciones han vuelto a crecer hasta 8.000 debido a un incremento de casos relacionados con la devolución de los gastos hipotecarios.
https://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.png00Reclamar Onlinehttps://www.reclamaronline.es/wp-content/uploads/logo-reclamar-online-300x90.pngReclamar Online2017-07-25 12:29:152018-10-14 20:58:33¿CUÁL ES LA RESPUESTA DE LAS ENTIDADES A LAS RECLAMACIONES DE CLÁUSULA SUELO?
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