CLÁUSULAS SUELO: LA INEFICACIA DEL REAL DECRETO DEL GOBIERNO LLEVA UNA AVALANCHA DE DEMANDAS A LOS JUZGADOS

El mecanismo extrajudicial de reclamaciones por las cláusulas suelo propuesto por el Gobierno a través de la aprobación del real decreto ha resultado ineficaz, sin conseguir que la gran mayoría de afectados alcanzaran  un acuerdo con sus entidades bancarias para recuperar el dinero pagado de más.

En virtud de este real decreto, los bancos han tenido tres meses para contestar las reclamaciones de los afectados. Una gran parte de las entidades bancarias las han rechazado de forma sistemática, en algunos casos mediante una respuesta estándar alegando que la cláusula se incluyó en el préstamo hipotecario de forma transparente. En otros casos han presentado a sus clientes una propuesta de devolución en la que no aparecían los respectivos intereses y en un elevado porcentaje el consumidor no ha recibido contestación alguna.

Una vez agotada la vía extrajudicial, el siguiente paso para conseguir la devolución del dinero pagado de más es presentar la correspondiente demanda judicial. Pasados estos tres meses y ante la previsible avalancha de demandas judiciales, el Consejo General del Poder Judicial ha creado los juzgados especializados en cláusulas suelo, habilitando 54 juzgados de primera instancia especializados (uno por provincia) para que atiendan estas demandas.

Como anticipaban jueces y abogados, esta especialización no evitaría el inminente colapso judicial. Según los datos facilitados al Consejo General del Poder Judicial por el Ministerio de Justicia, el número de demandas presentadas vía LexNet en la primera semana de funcionamiento de los Juzgados de Primera Instancia especializados en estos litigios relacionados con las condiciones generales incluidas en contratos de financiación (con garantías reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona física) fue de 1.986. En concreto, se trata de demandas por la presencia de: cláusulas suelo, vencimiento anticipado, intereses moratorios, gastos de formalización de hipoteca o hipotecas multidivisa.

Aunque esta especialización puede garantizar la uniformidad en la respuesta que reciban los consumidores a sus demandas, es imprescindible que esta solución también sea flexible, de tal forma que las medidas de refuerzo se adapten al volumen de demandas y evitar una nueva dilatación en el tiempo para que los afectados por las cláusulas suelo recuperen el dinero pagado de más.

 

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CONSEJOS A TENER EN CUENTA SI VAS A FIRMAR UNA HIPOTECA

La hipoteca es uno de los  gastos más importantes que afrontamos en nuestra vida.  Al capital concedido para financiar la vivienda, hay que añadir las comisiones, intereses y otros gastos que nos impone la entidad bancaria. Por eso, antes de contratar un préstamo hipotecario, es imprescindible tener presentes los siguientes consejos:

  • Negociar bien las condiciones, teniendo en cuenta que hay muchos factores que van a influir en la cantidad a pagar cada mes e incrementar la cuota mensual de tu hipoteca, como pueden ser: el diferencial, tipo de interés, periodo de revisión del tipo, comisiones, productos vinculados a la hipoteca y sus respectivas bonificaciones en el diferencial.

 

  • Pedir la oferta vinculante para poder estudiar con detenimiento las condiciones del préstamo antes de firmarlo

 

  • Antes de contratar una hipoteca es recomendable haber ahorrado el 30% del precio de la vivienda.

 

  • Muchas entidades financieras ofrecen  productos vinculados para rebajar el coste de la hipoteca. En ocasiones, puede que estos productos sean más caros que los que pueda encontrar en el mercado, por lo que no sale rentable esta bonificación o rebaja que aplicarán en tu diferencial

 

  • Cuidado con el diferencial, hoy el Euríbor se encuentra en mínimos históricos, pero debes tener en cuenta que una posible tendencia al alza elevaría los intereses de tu préstamo y se traduciría en una importante subida de la cuota.

 

  • Piensa en los avalistas como última opción. Los avalistas se comprometerán durante toda la vida del préstamo y tu banco no dudará en acudir a estos ante posibles impagos.

 

  • La tasación es uno de los gastos de formalización de la hipoteca y se emplea para determinar la cantidad que el banco te va a conceder en concepto de préstamo hipotecario, ya que la entidad necesita valorar el bien inmueble. Debes saber que el banco está obligado a aceptar cualquier tasación que le aportes, siempre que cuente con la certificación de un tasador homologado y haya sido realizada en los últimos seis meses.

 

  • Respecto a los seguros, el único obligatorio en la contratación del préstamo hipotecario es el de incendios, pero podemos contratarlo con la compañía que queramos, no es obligatorio hacerlo con la entidad que nos concede el préstamo.

 

Antes  de firmar tu hipoteca ten presente que todas las condiciones de los préstamos bancarios son negociables y es importante  pedir varias propuestas en distintas entidades financieras para comparar bien las ofertas del mercado hipotecario actual.

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CÓMO RECLAMAR AL BANCO LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE MI HIPOTECA

En diciembre de 2015, el Supremo declaró abusiva la cláusula que imponía al consumidor el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca. Desde entonces, algunas entidades (entre las que se encuentran CaixaBank o Bankia) han modificado esta cláusula para evitar posibles demandas.

El procedimiento a seguir es presentar primero una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Si pasados dos meses no se ha obtenido una respuesta favorable, el siguiente paso es interponer la correspondiente demanda judicial. A través de estos procedimientos, se solicita la nulidad de la cláusula por abusiva y la devolución de todos los gastos pagados indebidamente como consecuencia de la misma.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

Los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Cuánto se pude recuperar?

Si se estima la devolución de todos los gastos solicitados (incluido el impuesto de Actos Jurídicos Documentados) la cuantía a devolver asciende a unos 3.000 euros.

¿Qué documentos necesito para reclamar los gastos de mi hipoteca?

Para poder llevar a cabo la reclamación por los gastos de formalización de la hipoteca es necesario aportar:

Escritura del préstamo hipotecario

Factura del notario

Factura del registro de la propiedad

Factura de tasación

Factura de la gestoría

Justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Si no se conserva la documentación y las gestiones se realizaron a través de una gestoría, lo más práctico es solicitar a la propia gestoría una copia de la documentación.

¿Es posible recuperar todos los gastos de formalización de la hipoteca?

Sí. Algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los relativos al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No obstante, el Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que «la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese”.

¿Puedo reclamar los gastos de formalización de una hipoteca que ya esté cancelada?

Todo el mundo que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario puede reclamar los gastos de formalización. Tanto si la hipoteca está activa, como si se ha producido la venta de la vivienda o realizado la novación del préstamo hipotecario, los gastos de constitución son reclamables.

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¿PUEDO RECLAMAR LAS ACCIONES DEL BANCO POPULAR?

Tras el anuncio de la compra del Banco Popular por el Banco Santander,  sus accionistas afectados (más de 300.000) ya conocen que esta venta (practicada a precio de 1€) conlleva la pérdida de valor de sus títulos.

En el caso de los pequeños accionistas, al igual que ocurrió con el caso Bankia, se insiste en que no tienen por qué asumir las consecuencias de la pésima gestión de una entidad que se encontraba controlada por los órganos supervisores (Banco de España, CNMV)

¿Qué pueden hacer los afectados para recuperar su dinero?

Los accionistas , bonistas o inversores de deuda subordinada (en el caso de estos últimos, con la venta de Banco Popular por 1€, las subordinadas se convierten en acciones y el valor de éstas es 0€) que hayan perdido lo invertido, tienen que saber que existen acciones legales para defender su posición, empleadas también por los consumidores perjudicados por otros grandes fraudes al ahorro que han tenido lugar en los últimos años.

En este caso, hay clientes que vendieron los títulos antes de producirse la venta de la entidad y otros que compraron y vendieron durante los días en los que ya se conocía la situación de crisis, por lo que para estos últimos será más difícil reclamar.

No obstante, los accionistas que hayan adquirido sus títulos con ocasión de en la última ampliación de capital (junio 2016) podrían plantear su reclamación en base a los defectos de información en el momento de la comercialización de los productos y probar este hecho presentando la publicidad contenida en el folleto. Si se puede demostrar una falsificación de cuentas, es posible reclamar la inversión (como ocurrió con la OPV de Bankia)

¿Qué pasa si ya inicié acciones legales contra el Popular?

En el caso de consumidores que hayan iniciado acciones legales contra el Popular por otros casos, como pueden ser cláusula suelo o bonos convertibles, esta compra no afecta a su procedimiento, que seguirá su curso con normalidad. Si la personalidad jurídica del Banco Popular dejara de existir, el Banco Santander sería entonces  responsable directo y obligado al pago.

Si tienes acciones, bonos o cláusula suelo con el Banco Popular en Reclamar Online podemos ayudarte. Contacta con nosotros para que podamos estudiar tu caso y  facilitarte información sobre las posibilidades de reclamar y recuperar tus ahorros.

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¿TIENES PRODUCTOS DEL BANCO POPULAR? TE EXPLICAMOS CÓMO LES AFECTA LA COMPRA DEL BANCO SANTANDER

Como sabrás, el Banco Santander ha comprado al Banco Popular por la cantidad simbólica de 1€. A partir de este momento, y tras conocer las pérdidas que sufrirán sus accionistas, aclaramos a los clientes que tengan éstos y otros productos contratados con la entidad cómo les afecta esta nueva situación.

HIPOTECAS

Si tienes un préstamo hipotecario con el Banco Popular y has reclamado o estás pensando en reclamar tu cláusula suelo o los gastos hipotecarios  no hay problema. Al ser comprado por el Banco Santander, éste asumirá en su lugar las reclamaciones y demandas en curso o será la entidad a la que deberás dirigirte si todavía no has iniciado este proceso (si lo que se produce es una fusión por absorción ya no se presentaría demanda contra Banco Popular y Santander sería responsable directo por sucesión universal).

Las condiciones del préstamo tampoco sufrirán ninguna modificación, simplemente pasarás a tener esta deuda y obligación de pago con el Banco Santander.

PRODUCTOS GARANTIZADOS POR EL FONDO DE GARANTÍA (Cuentas corrientes, depósitos)

Cuentas corrientes y plazos fijos

A partir de ahora las domiciliaciones deberán dirigirse al nuevo nº que tendrá tu cuenta corriente (cada entidad tiene sus propios códigos y numeraciones). En cuanto a los plazos fijos, mantendrán sus condiciones y rentabilidad hasta el vencimiento.

En cualquier caso, la entidad deberá preavisar con dos meses de antelación posibles modificaciones en las condiciones de sus productos para que el cliente pueda anular el contrato si no está conforme.

Los intereses, comisiones, plazos e importes se mantienen con las mismas condiciones, el Banco Santander se subroga en la posición del Popular, lo que cambia es la entidad a la que dirigirnos.

BONOS DEL BANCO POPULAR

Al igual que en el caso de los accionistas, es probable que aumenten las pérdidas y cantidades a reclamar, además, en su mayoría, el plazo para iniciar la reclamación vence en 2019.

ACCIONES Y SUBORDINADAS

Los titulares de estos productos son los perjudicados por la actual situación. Tanto los accionistas como los titulares de deuda subordinada han perdido su inversión. Con la venta, las subordinadas se convierten en acciones y el valor de éstas es 0€ (la compra se ha producido por 1€) De los 300.0000 que forman el accionariado, el 30 % son pequeños accionistas.

 

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¿QUÉ HAGO CON MI CLÁUSULA SUELO? CONTESTAMOS A LAS DUDAS MÁS FRECUENTES TRAS LAS ÚLTIMAS NOVEDADES

Desde que el pasado mes de diciembre Europa diera la razón a los consumidores sobre su derecho a recuperar todo lo pagado de más desde el inicio del préstamo en virtud de la cláusula suelo y el Gobierno se apresurara a aprobar el Real Decreto-Ley, numerosas son las dudas que se plantean los afectados ante estas últimas novedades: ¿el banco entonces está obligado a devolverme el dinero? ¿van a contactar conmigo? ¿es obligatorio reclamar? ¿cuánto se puede recuperar?

 

A continuación respondemos a las preguntas más frecuentes para que puedan aclarar sus dudas y conocer aspectos a tener en cuenta sobre las actuales vías para recuperar el dinero pagado de más:

 

¿Quién puede reclamar mediante el sistema extrajudicial establecido por el Real Decreto-Ley?

Todos los consumidores que sean o hayan sido titulares de un préstamo hipotecario con cláusula suelo.

 

¿Qué pasa si mi cláusula suelo se encuentra en el préstamo destinado a comprar mi local comercial?

Esta solución extrajudicial solo se ha habilitado para consumidores cuyo uso de vivienda no se destine a fines comerciales. No obstante, si eres empresa puedes reclamar la cláusula suelo por otras vías.

 

¿Qué sucede con los clientes que firmaron un acuerdo con su banco para conseguir una rebaja de su cláusula suelo?

Todos los afectados por las cláusulas suelo que ya han firmado un acuerdo con el banco para conseguir una rebaja de la cláusula suelo renunciando a ejercer acciones legales (se trata de un derecho irrenunciable) pueden reclamar, tanto extrajudicial como judicialmente.

 

¿Es obligatorio para los consumidores acudir a esta vía extrajudicial para recuperar las cantidades pagadas por la cláusula suelo?

No, el Real Decreto-Ley es de carácter voluntario para los consumidores, no es preceptivo reclamar como paso previo a la vía judicial.

 

¿Está el banco obligado a contactar conmigo y devolverme el dinero?

No, el Real Decreto obliga a las entidades a habilitar el citado sistema de reclamación extrajudicial que el cliente tiene que encargarse de instar, pero no está obligado a contactar con los usuarios para proceder a la devolución.

 

¿Qué pasa si el banco deniega o no contesta a mi reclamación?

El Real-Decreto amplía a 3 meses el plazo para que las entidades contesten a las reclamaciones. Si el banco no contesta o se niega a realizar la devolución, tiene abierta la vía judicial para reclamar su dinero.

 

¿Es conveniente aceptar las propuestas del banco?

Cuidado con las ofertas que pueda proponerle su entidad, ya que hay que tener muy claro que los consumidores tienen que recuperar el dinero que han pagado de más en metálico y desde el inicio del préstamo. En algunos casos, ofrecen la devolución del dinero en productos o proponen cantidades que no se ajustan a lo que realmente les corresponde. Antes de firmar, cuente con el debido asesoramiento experto.

 

¿Qué hay que tener en cuenta a efectos fiscales con respecto a la devolución de las cláusulas suelo?

Los afectados de las cláusulas suelo que recuperen el dinero tendrán que regularizar la parte de las deducciones de las que se beneficiaron.

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Nueva sentencia contra las hipotecas multidivisa por carecer el cliente de información sobre sus riesgos

El  juzgado nº 13 de Madrid ha declarado nula una hipoteca multidivisa comercializada por Cataluña Caixa (hoy Catalunya Banc) por incumplimiento del deber de información.

Tal y como indica la sentencia, al cliente no se le facilitó la preceptiva información precontractual  y tanto la negociación como la firma del contrato no fueron acompañadas de información honesta y leal.

El cliente firmó una novación en una situación de dificultad para hacer frente a las cuotas, convencido de que así podría asumir su pago, pero sin ser informado de los riesgos de una multidivisa.

La entidad intentó alegar caducidad de la acción, puesto que la hipoteca fue constituida en 2007 y fue hasta 2013 cuando se presentó la demanda, habiendo trascurrido más de 4 años. La sentencia explica que en los casos de nulidad por ausencia de consentimiento no cabe apelar a la prescripción porque el contrato es inexistente  y por lo tanto, no puede producir efecto jurídico alguno. La sentencia señala además que en caso de error, dolo o falsedad, la prescripción se establece en los 4 años desde la consumación del contrato, no desde la firma.

Tampoco el banco  acreditó en el juicio haber practicado test de idoneidad ni de conveniencia, puesto que la multidivisa es un derivado financiero, y ya indicó el Supremo en su sentencia de 30 de junio de 2015 que «al riesgo de variación del tipo de interés hay que sumar el riesgo de la fluctuación de la moneda, afectando no sólo a la cuota sino también al capital pendiente de amortización». En este caso, el cliente empezó a percatarse en 2010 que sus cuotas superaban en 800€ mensuales las cuotas iniciales y en 2012 de que el capital pendiente de amortización se había incrementado sustancialmente. A  pesar de haber estado pagando las cuotas durante 5 años, el capital pendiente  era más de 100.000 superior al inicial.

El juez declara nula parcialmente la hipoteca multidivisa obligando a recalcular todo en euros y condenando a la entidad al pago de las costas.

Fuente: http://www.legaltoday.com/actualidad/noticias/la-nulidad-de-las-multidivisas-no-prescribe-hasta-la-finalizacion-de-la-hipoteca#

 

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EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL ANULA LA PLUSVALÍA MUNICIPAL CUANDO NO HAY INCREMENTO DE VALOR

El Tribunal Constitucional, en su Sentencia de 11 de mayo de 2017, ha declarado la inconstitucionalidad de varios artículos  de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, dejando claro que la Plusvalía Municipal no es, con carácter general, contraria a la Constitución en su configuración actual. Lo es en aquellos supuestos en los que se someten a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, esto es, aquellas en que no se produce un aumento del valor del terreno desde la adquisición hasta la transmisión del mismo.

¿Qué hay que tener en cuenta si en lugar de una autoliquidación fue el ayuntamiento el que practicó la liquidación?

Hay que tener muy presente que, aquellos sujetos pasivos que durante la tenencia hayan tenido una pérdida del valor del terreno, si presentaron autoliquidación y no se ha producido la prescripción -cuatro años desde que finalizó el plazo voluntario de pago- podrán recuperar el Impuesto pagado solicitando la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos. Los que tengan abierto un procedimiento de revisión, podrán aportar la sentencia.

Más complicado es el caso de las transmisiones en municipios que no hubieran establecido la autoliquidación cuando, por no haberse recurrido la liquidación del Ayuntamiento, esta sea firme. Solo cabría la posibilidad del  recurso de nulidad de pleno derecho previsto en el artículo 217 de la Ley General Tributaria, argumentando que el acto liquidatorio ha lesionado derechos y libertades susceptibles de amparo constitucional, como es el de capacidad económica.

FUENTE: www.economistas.es

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CÓMO RECLAMAR LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

El TC ha declarado inconstitucionales varios artículos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como Plusvalía Municipal). La norma obliga a tributar por este impuesto aunque no se haya producido un aumento del valor del terreno desde la adquisición hasta la transmisión del mismo, lo que va contra el principio de capacidad económica.

Os explicamos aquí los pasos a seguir para reclamar la Plusvalía Municipal:

1) Solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el Ayuntamiento al que se pagó el impuesto, indicando la cantidad de la que se pide la devolución. Tienen un plazo de 6 meses para resolverlo.

2) Recurso de reposición o reclamación económico-administrativa. En caso de que el Ayuntamiento rechace la solicitud de devolución, se debe proceder, en el plazo de 30 días, a presentar un recurso de reposición ante el mismo órgano que lo dictó o una reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo municipal competente. El plazo de resolución también es de 6 meses, aunque este recurso de reposición es potestativo, ya que puede prescindirse de él e interponerse directamente la reclamación contencioso-administrativa.

3) Procedimiento judicial. En caso de que se desestime el recurso de reposición o reclamación, se agota la vía administrativa y se abre la vía judicial. Se procede entonces, en el plazo de dos meses, a presentar un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia competente. Este plazo de resolución dependerá de cada juzgado, aunque se puede estimar un tiempo de 18 meses aproximadamente.

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Una nueva sentencia obliga al banco a devolver los gastos de formalización de la hipoteca, incluido el impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El Juzgado de Primera Instancia de Sevilla ha obligado al banco a devolver a un cliente casi 4.000 euros de gastos de formalización de una hipoteca. En este caso, el Juzgado ha dictaminado que deben devolver al cliente la cuantía del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Hasta ahora, la justicia había acogido la nulidad de los gastos de Registro de la Propiedad y los gastos de notaría (gracias a la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre) pero no ocurría lo mismo con este impuesto, que además representa un 70% del importe de la reclamación.

Tal y como indica la sentencia, la cláusula quinta de la escritura, que impone al prestatario la obligación de pagar los gastos de notario, registro e impuesto de actos jurídicos documentados debe ser declarada nula por abusiva, condenando al banco al pago de dichos gastos más los intereses legales correspondientes.

El Juzgado establece además la nulidad de otras cláusulas por su abusividad, como la de vencimiento anticipado, la cláusula suelo, o los intereses moratorios.

FUENTE: http://www.eldiario.es/andalucia/obliga-banco-devolver-gastos-hipoteca_0_648835866.html

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